昨天，京城各家中介机构的北京房屋租赁报告接连出炉。由于房屋租赁市场目前没有官方数据发布，各家中介公司根据过往一年业绩总结出来的报告就成了衡量北京房租变化的唯一标准。

随着CPI涨幅的回落，京城房屋租赁市场的火热劲儿也随之减弱，但由于贷款利率上扬，一些指望着靠房租还贷的房主又提高了租赁预期。记者昨日从多家中介机构和分析师处获悉，房贷利率的上涨不仅直接吞掉了房价降幅给市民带来的实惠，甚至影响到了租房一族的腰包。

供需平衡催稳房租

根据链家地产市场研究部统计，2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，相对于2010年19%的年度涨幅而言，下降6个百分点，涨幅出现显著回落。而据中原地产统计，2011年北京市场房租的上涨幅度只有4%，和往年相比，去年的住宅租赁市场要冷静得多。

业内人士分析，这一差异是因为二者在全市租赁市场上布点情况不同所导致的。目前，链家、我爱我家和中原三家中介机构占到北京租房市场的前三位。

记者从一张CPI涨幅和租金涨幅走势的比较图上看出，租金的上涨通常滞后于物价上涨一至两个月。随着物价的稳定，链家地产分析师张月预测，2012年租金上涨压力依然普遍存在，但随着租赁市场调控措施的不断深入，预计全年租金涨幅很难超过10%，或将创下近3年以来的新低。

同时，租房市场供应量的增加和需求量的稳定，也在一定程度上使租金涨幅维持相对稳定的状态。尤其是2011年春节前后的租赁高峰期，3月成交量环比上涨5%，涨幅较去年减少一半之多。主要原因为2010年年底和2011年春节前的一段时间，部分人群提前换租，促使节后的租赁需求并没有出现往年常见的爆发式增长。

六成房主打算提租

机构统计结果显示，随着整体租金的水涨船高，目前至少60%的业主在合同到期后都存在上涨租金的预期。尤其在当前业主还贷压力加大、物价水平不断上涨的情况下，业主追求租金收益最大化的心态难以改变。

统计数据显示，2011年全市租赁成交楼盘约3800个，比2010年成交楼盘增加190个。淡市下业主出租意愿明显加强。2011年受楼市调控影响，二手房成交价格不断下降，一些业主出售价格难以达到预期，同时又并不急于出售，因此选择出租，以减少空置成本。

此外，2010年以来贷款利率累计上涨1.25个百分点，100万贷款的利息额增加12.9万元，月供增加7.4%。加息后百万贷款的月供为7783元，当前的平均月租金能够抵消四成月供。虽然通过每月租金支付月供仍有较大的缺口，但也能够缓解业主的部分还贷压力，增加其出租意愿。而对于2008年以前开始持有房产的大部分人群来说，当前的租金水平则完全可以承担其以租养贷的压力。

租赁需求将超百万

从部分房地产中介机构的年终统计数据中显示，2011年全年外地人士租赁占比70%，比2010年增加3个百分点，成交规模超过70万套。分析师认为，“京十五条”对于外地户籍人士购房的严格限制，促使部分打算买房的外地户籍人士不得不继续滞留在租赁市场。

未来租赁市场受外地来京人士租房需求影响所表现的压力将越来越大。从限购的角度来看，如果纳税、社保满5年才可购房的政策不改变，按照每年向北京流动的外地户籍人口数量计算，其衍生出的租赁需求人口规模将达到180万人。