释放中小城市需求

作为城市化进程中吸纳农村人口的主要区域，二、三线城市未来的房地产发展潜力巨大。本次中央经济工作会议提出推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，这将给二、三线城市房地产带来机会。从长期看，我国城市化进程正处在加速发展时期，随着国家加大对二、三线城市的关注力度，未来房地产区域不协调的现状将得到极大改善。

从目前来看，以北京、上海为代表的一线城市房价迅速攀升，土地价格也持续飙涨。与此相比，二、三线城市呈现出一定的价格传导滞后性。

联合证券分析师鱼晋华表示，由于二、三线城市处于城市化进程加速发展阶段，明年楼市成交量将出现结构性变化，表现为一线城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三线城市成交量的增长。他认为，城市化将向都市圈形态发展，产业转移将给二、三线城市带来导入型人口红利，从而使这些城市多种购房需求得到释放。

联合证券数据显示，1996年我国城市化率进入30%后开始出现加速上升态势，2008年我国整体城市化率水平为45.7%，从全国范围看仍处于城市化加速发展阶段。

专家指出，在二、三线城市房地产市场中，本地居民仍然是主要购买力量。同时，外地投资客的进入将刺激本地投资性需求。二、三线城市周边区县的富裕人群出于改善居住环境等需要以及升值预期，开始进入中心城市购买房产，从而带来新的刚性需求。此外，未来二、三线城市新加入的大学毕业生也将成为内地中心城市另一股刚性购房需求的来源。

目前，不少房地产企业已经开始在二、三线城市积极布局。万科、保利等地产龙头纷纷在二、三线城市加大土地储备。10月份万科新增的3个项目均集中在二、三线城市。

国海证券分析师赵铎表示，近几年内地省会城市GDP增速持续高于京、沪、深三大一线城市。一方面是大城市竞争不断加剧和生活成本不断提高，另一方面则是中小城镇经济增长对劳动力需求增加。在这种情况下，农村劳动力将呈现首先向中小城镇集中的趋势，因此，二、三、四线城市的购房需求挖掘的潜力更大。

“稳房价”是关键

11月28日，温家宝总理在视察上海时曾提出“抑制投机”，房价过快上涨已引起管理层的警觉。

业内人士指出，当前我国居民消费中房地产消费占比过高的现象十分突出，在一定程度上抑制了其他消费支出。

统计数据显示，今年1-10月，社会消费品零售总额10.14万亿元，同比增长15.3%。但同期商品房销售额达3.15万亿元，同比增长79.2%。居民财富流向房产的比重正在提高。

有地产业内人士估计，今年全国一手房和二手房销售总额可能达到5.7万亿元至6万亿元，而今年全社会消费品零售总额预计在12万亿元；由此推算，2009年，居民支出的三分之一将“花”在买房上。

“房地产业对于消化产能、推动消费具有重要作用。”哈继铭表示，目前居民支出中房地产支出占比较高，从而抑制了其他消费需求。因此，他建议，明年国家应进一步加大廉租房等保障性住房的建设和供应，使居民收入合理分配。“通过降低广大中低收入家庭的购房成本，使居民收入用于其他消费品上，从而起到拉动内需的作用。”

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，占GDP十分之一比重的房地产对经济的稳定发展十分重要。不过，今年楼市销售爆发性增长的局面明年将很难复制。他认为，房价如果过快上升将使销售萎缩，但过低的房价又将抑制行业投资，因此要解决这个两难问题，稳定房价将是关键。

顾云昌指出，明年的政策重点将加大限价房、公共性租赁住房等保障性住房的供应，力求达到供求平衡。目前处在商品房和保障房市场之间的中低端消费需求没有释放，应提高这部分“夹心层”的购房积极性。

来源：中国证券报 编辑：马原