建国60年，居民住房面积由小变大，由当年人均从不到4平方米，到现在人均26平方米，取得了巨大的成就。同时，商业化的房地产开发，又给中国人的住房带来了巨大的变化。经济学家徐滇庆作客新浪财经建国60周年经济学家系列访谈，畅谈60周年中国住房体系及房地产市场发展。

徐滇庆，北京大学中国经济研究中心兼职教授，加拿大西安大略大学终身教授，2003年获孙冶方经济学奖。著有《国际贸易税制与经济改革策略》、《政府与经济发展》等书并在北美、欧洲和中国大陆、香港、台湾的经济学学术杂志和报刊上发表百余篇论文。

经济学家徐滇庆

各位新浪网友大家好，欢迎来到新浪财经视频直播间，我是主持人权静。今年是中国建国60周年，无疑建国60周年是2009年中国最大的一件事，新浪财经也做了一系列经济学家的访谈，从各个行业，各个角度回顾建国60周年的历程，今天我们要说的是房地产行业。介绍一下今天的嘉宾，北京大学中国经济研究中心兼职教授，加拿大西安大略大学终生教授徐滇庆老师，跟网友打声招呼。

徐滇庆：大家好！

94年房改之前中国人均居住面积约4平方米

主持人权静：我们说房地产行业，对各个国家来说都是支柱型的行业，这两年，大家越来越关注房价了。但是在过去60年当中，很长一段时间不是这样的情况，在很早的计划经济那个时代，大家还没有房地产行业这个概念，首先想请您回顾一下，60周年中国房地产行业的发展到底是什么样的状态，可以分成几个阶段？

徐滇庆：大致分两个阶段，94年房改以前谈不上，那时候是计划经济，虽然我们经济改革是从1979年到现在是30年，但是房改是94年以后，就把老公房处理给大家，同时正式的明确住宅是商品。我们可以交易，那个之前是不可以的。

主持人权静：那个时候我们的住房是什么样的现状呢？很多年轻的网友对那个年代的现状都还没有概念，我们回顾一下。

徐滇庆：如果大家想了解，不妨去古巴去一趟，我到古巴访问回来之后，很有感触，古巴和我们当时的情况很相像，最好的住宅是筒子楼。

主持人权静：最好的？

徐滇庆：最好的是筒子楼，古巴有老哈瓦那和新哈瓦那，老哈瓦那是18世纪西班牙人修的，新哈瓦那是古巴人修的，革命以后只修了一个国防部大楼，再也没修过其他的房子，没有什么大楼。民生住宅每家只有小小一间，打开门，几乎徒有四壁，治安挺好，也没什么值得偷的。

我到哪儿一看，似曾相识，在计划经济的时候，我从大学毕业，分配到单位里面去，都是3个人，4个人一间宿舍。有一个人要结婚了，各位弟兄大家让一让，都是双层床拼在一起做他们的新房，我们到别人那两个人挤一个铺，坚持半个月，新郎、新娘不好意思了，宣布让我们再回去。那叫新房，当时真的没有房子。

后来我留校做老师了，老师就是筒子楼，一个小房，一楼是男厕所，二楼是女厕所，公用厕所，卫生间早上起来，大家一起在水房刷牙，人员交流倒是非常密切。

主持人权静：我们看到那个年代的影视剧里面都能看到这样的场景，大家在门口搭炉子做饭，黑漆漆的。

徐滇庆：走廊里堆满了杂七杂八的东西，当时人穷，有个破烂也不扔的，弄得走廊是拥挤不堪。当时全国人均居住面积只有四点几个平方米，上海的南市区住房困难户，标准是0.8平方米。

主持人权静：按这个标准我们现在这个演播间里面就要住十几个人。

徐滇庆：对，很多上海南市区的房子我也去过，真是千方百计利用空间，甚至是缝纫机推过去接上可以放脚，一个孩子睡在桌子上地方还不够长，中国人的居住条件是非常恶劣的。我们是从那个起点开始发展的。

主持人权静：那个时候，没有房地产市场，

徐滇庆：没有产权问题，全部是国有的，所以我们脑子里面根本没有私人买房这么一想。

主持人权静：这个房子你只有权利居住，住是住单位的？

徐滇庆：也没有权利，权利是领导的，分给你住就住，不收房钱，水电也不收。一般工人38块钱，要养活一家人，我们大学毕业生算高工资，52.5毛钱，了不得了，这点钱再收就没有了。吃饭钱。

主持人权静：那个时候各个工厂自己盖自己的宿舍楼。

徐滇庆：那时候要工业学大庆，先生产再生活，干打垒，凡是把宿舍条件搞好了就属于资产阶级思想，大家就挤在一起住，没有比较也不觉得。

主持人权静：那个时候土地要钱吗？

徐滇庆：什么都是国家的，不允许买卖，谁要敢说买房子，简单是天方夜谭，反对啊。

中国第一批房地产企业在政府推动下诞生

主持人权静：什么时候情况开始发生改变了？

徐滇庆：就是房改以后，因为改革以后，国家没有力量来涉及到房地产业，从79年、80年发展到94年，十几年以后，有这个能力了，经济上缓过来了，就开始开放房地产市场，承认私人对房屋的产权，在这个之前是无所谓的。

主持人权静：94年有了房地产之后，还是有很多故事，这些故事我们留着慢慢说。我想跟您讨论一下，1978年中国开始改革开放，一直到1994年，还有将近20年的时间，那个时候，我们中国各行各业都处在思想解放、改革开放的阶段，昨天我们讨论的股票市场，也可以试一试搞搞股市，小平同志就曾经说过，股市可以试着搞，不行的话可以关掉。在那个思想解放的年代，就没有人对于房子这件事提出建设性推进性的改革意见吗？

徐滇庆：有各种想法，但是很难实现。最后在80年代后期主要是各个单位承包，一开始农业承包非常成功，以后就转到了企业，也来搞承包。这一承包就出问题了。农业承包因为它的预算是非常固定的，农民没有东西可以转移的，只要努力劳动就可以多拿，企业工业是软约束，你可以不增加生产，把约束改一改，设备维修费可以不花，技术改造、研究费用削减，拿这个钱盖宿舍，增加福利，争前恐后就盖了一大批公房，大家都要求改善嘛，当时是这个状态，盖的房子是属于单位的，不是国家的，是属于企业，后来不是承包了嘛，承包就归企业了。不论效益好还是不好，迫于职工的压力，大家就盖房子。80年代中期盖的房子，仍然带着明显的计划经济特色，图多而不图质量，内部设计、装修统统不考虑。

主持人权静：洗手间厨房都非常小。

徐滇庆：而且基本上没有洗澡的地方，厂里有大澡堂，电影上大家都看见了，下了班大家说说笑笑去洗澡，男澡堂、女澡堂，当时生活的基调，我们也接受，所以没有人，除非在家里拿冷水自己浇一浇。

主持人权静：您刚才说这个趋势是从一开始所有的房子和土地都是国家的，到最后迫于职工要求，盖了一些属于单位的住宅楼，您说的发生在1994年的房改是怎么样发生的，推动它发生的力量又是什么？

徐滇庆：市场经济已经发展相当不错了，当然就需要开发，新开发还是需要企业自己管自己呢？社会上是不是还要开发，这个时候就必然走到一个市场上去，所以市场初期中国冒出来几个，带有官方背景的房地产开发企业。

主持人权静：都有哪些公司？

徐滇庆：现在都没有了，是当时的产物。政商银，地方政府、企业和银行结合在一起的，所以中国的房地产企业在诞生过程之中，就是严重的政企不分的。没有官方背景是不可以产生的，土地拿不到，银行贷款也拿不到，而且我们知道房地产开发的资金门槛很高，需要很多钱，当时没有人有这么多钱，没有民营企业具有这么大的力量。那么往这方面走，基本上都是某一些企业家，去说服了政府，取得了支持，又从银行拿到了大量的贷款就开始开发。

主持人权静：从政府手里买到土地？

徐滇庆：一开始不是买的，是划拨，以后土地市场就慢慢形成。最后土地招牌挂，官方企业和民营企业一样，第一批的民营企业有胆子的人可以做，很多人刚从劳改所出来，这是第一批，参差不齐，以后慢慢大浪淘沙，慢慢换，就变成了现在的民营企业，房地产企业也是一样，经过十几年的磨炼，中国目前终于出现了一个比较有规模的房地产市场，而且出现了一些竞争，一开始几乎全部是垄断和寡头垄断，现在出现了一些竞争。大家也都可以看得见，正是因为有竞争，效率就逐渐提高了。

主持人：还记不记得当年第一批您所说的商业化房地产开发了，对人们得思想和生活产生了什么影响？

徐滇庆：让大家买商品房，大家都不买，就像股票一发行，动员大家买一样，大家想政府给我的房子不要钱，甚至是很少钱，我为什么要买房子，稍微价钱高一点也不买，那时候老百姓也没有钱。

主持人权静：第一批房子是什么样的价格？

徐滇庆：300、500块钱一平米，质量确实不好。比公房面积大一点，基本上套用老公房的机构，没有电梯的，5层一大板。

主持人权静：那时候买商品房的人是什么样的人？

徐滇庆：就和一开始买股票一样，大家都没什么钱，而且觉得我住在这儿，享受国家的补贴挺好。就是300块钱一平米，那也不得了了，要花很多钱。所以大家不肯买。大家不肯买，总有人带头买，我可以多住几个平米，就是这样慢慢发展起来的。以后大家知道，新房子越来越好，设备条件也不是过去老公房的状况，人们的胃口、要求也越来越高，从3、500块钱一平米，发展到现在几万。

主持人权静：刚才您提到土地的因素，这个因素也特别关键，最早一批带有国有背景的开发商，土地都是划拨的，什么时候土地可以开始买卖？

徐滇庆：这个可以查一下文件，一直很长时间都是叫做土地协议，开发商找到地方政府，关起门来大家讨论，这块地有多少，最著名的例子，就是成可杰的贪污案，原来大家估计那块地要多少个亿，陈砍掉了6千万，就拿了3千多万来贿赂陈。这个事件发生以后，这种协议的事情给贪污腐败创造了条件，不透明，所以还需要竞争来确定价格，所以就走向了土地的招牌挂。

主持人权静：房地产发展到现在，地方政府的土地出让金是地方政府很重要的财政来源，这个是怎么形成的？

徐滇庆：这个是合理的，土地资源是有限的，在招牌挂的过程中，房地产商必须要想办法取得土地，在竞拍的时候就把地价抬起来了，中国有明确的规定，土地的所有权是归国家，你取得是70年的使用权，作为土地的所有者在一级市场上取得土地使用权的费用这就叫现在我们的地价，这个是合理的。

最后在一线城市，北京、上海、深圳、广州，由于土地资源稀缺，很多企业都聚集在这里，中心地带就被抬的非常高，周边的地区直到今天地价也比较合理，不一样。

廉租、两限、经济适用、商品房，中国建设多层次的住房体系

主持人权静：我们还有一个问题，94年房改实施以后，带动了商品房，今天中国老百姓的住宅还是可以分成几个部分，我们有廉租房、经济适用房、两限房，还有商品房，现在是比较多层次的住房的体系，这个体系是怎么逐渐发展出来的？

徐滇庆：这里面一旦开发把它走向市场，我们就要看到必须要不断的细化。对于房子这种商品来说，和一般的电视机、汽车还不一样。电视机、汽车因为它的产品有共同性，而且商品可流动性，容易形成一个市场价格，而房地产的特点是在空间的唯一性，而且不可移动性。所以房地产的房价的问题不是一个简单的商品价格，和地点密切有关。市中心就贵，离城30里就很便宜，因为离城30里上班的时间成本太高。类似这样，地点决定房价、环境位置、周边的交通、教育、楼层、朝向、结构、质量，这些都对房价产生影响，所以房价并不是一个通用的概念，汽车该卖多少钱就卖多少钱，房子基本上要按房来论价，这样的房价在市中心和最好的地段因为短缺就抬的很高，以后整个大都市的房价被抬高了，低收入群体怎么办，老百姓买不起房子怎么办，就需要分开市场和政府行为。

主持人权静：这个什么时候开始诞生的呢？

徐滇庆：这个不太久，廉租房不超过10年的历史。

主持人权静：在94年房改之后，把国家整个保障的都全部推到市场上，后来觉得又需要在市场上提出层次的体系，就有了廉租房和适用房？

徐滇庆：现在的房子产权是清晰的，凡是做交易的商品房，产权是清晰的，唯独廉租房是没有产权的，这个产权是国家的。这个部分多大，按照香港、台湾的情况来看，应该是40%、50%。香港的房价4万、5万块钱一平米，香港人也并没有用脚来投票要逃离那里，他们还生活的很好，其原因就是把低收入人群照顾的很好，提供40—50%的公屋，没有钱的人也有地方住，虽然只有小小30平方米，两室一厅，厨卫俱全，所以香港人就安居乐业了，并不会因为港岛的房价十万元一平方米来抱怨，因为那个地方，特别是半山是不能去的，这样就分了层次了。在美国也是这样，有大量的社会福利房，就不用钱，但是没有产权，你可以住。

主持人权静：中国在这方面还有很长的路要走。

徐滇庆：我们真正起步是2005年以后，到09年只有4年，大批的廉租房还没有出来，有的人就说廉租房一出来就影响了房价，这个概念是错误的，它不是商品房，没有产权。穷人本来拿的是社会救济，这个穷人不仅住房不要钱，政府还要给吃饭钱。

主持人权静：廉租房跟商品房中间有一个灰色地带，就是经济适用房和两限房，您怎么看？

徐滇庆：这个经过好长时间讨论，在2007年最后终于明确下来，经济适用房是不完全产权，也就是说经济适用房的定义是地价不收，税费减半，省下来这部分钱归谁，我们研究之后有很重要的心得，政府的房地产政策，边界一定要非常清楚。该谁拿，如果这个边界不清楚，其结果很可能就是贪污腐败，有权利的人拿走。所以北京的天通苑就是一个教训。就是经济适用房，地价不收，税费减半，结果盖出来是什么呢？180平米，开着奔驰的人去住，你审查很难审，官员自己审自己，这里面有很多猫腻。

主持人权静：怎么解决呢？

徐滇庆：所以就明确了经济适用房只有部分产权，住进经济适用房的人要注意，没有完全产权，还有一个业主是国家，因为土地没收钱，将来你要卖，按照合同法的原则，另外的业主有优先权，必须卖给国家，不能卖给市场。

主持人权静：价格呢？

徐滇庆：原来是什么样就什么样，卖给国家就好说了，价格原来是多少一平米，卖给国家还要折旧。很多问题就迎刃而解。经济适用房不得超过50平米，因为是穷人嘛。

剩下廉租房的问题，我也想跟网友多讨论一下，我们国家能拿出的财力只有这么多，现在我们有多少农民工，城市的贫民缺少住房，应该尽最大努力盖，廉租房还要求两室一厅，厨卫俱全，那个是不切合实际的。我们要考虑到穷人的确切需要，照顾最穷的穷人。茅于轼老师说廉租房不要卫生间，并不是说歧视穷人，而是照顾穷人，穷人现在没房子住，10个人要房子住，你只盖1间大的，那9个人怎么办。今年盖2间，明年盖2间，先把大家住进去，以后再慢慢提高，是这么一个考虑，所以要人文观点，我们立足点一定要考虑到最穷的穷人，照顾帮助他们，这个市场就理顺了。

主持人权静：刚才我们更多说的是住宅市场，还有一块是商业地产的发展，在建国这60年里面，是什么时候诞生的，发展的轨迹又是什么样的？

徐滇庆：商业地产和整个土地制度的改革密切相关，现在整体来说，商业地产的问题远远不如住宅的这么尖锐，因为你买了房子，肯定是开商店，做工厂，这个投资。它涉及到的面不是特别宽，一般讲，大家的注意力不是聚焦在这个问题上。

未来中国房地产市场强调效率更不能忘记公平

主持人权静：我们再往后看一看，刚才我们回顾这60年来房地产市场发展的轨迹，往后看远一点，您觉得中国以后的房地产发展会是什么样子？

徐滇庆：中国房地产的成就是毋庸置疑的，全世界的塔吊有1/2以上聚集在中国，到处盖房子，中国人的居住面积从不到4平方米，现在变成了26个平方米，这是伟大的成绩，是有目共睹。问题是在于贫富差距导致分配不公，这个事情我们要抓紧解决，尽量的照顾弱势群体、照顾穷人，让大家在共同富裕的情况下，不要过度偏向于到高收入群体，特别要防范贫富差距进一步恶化导致的社会冲突，现在有很多政策，房地产政策要进一步细化，要把边界搞清楚，照顾穷人的廉租房应该是什么政策，从底下开始照顾，中间的问题是最复杂的。我们有双限房这个房那个房，我必须要提醒大家，如果一个政策边界划不清楚，就会有问题。

中低收入，什么是中低收入？低收入好办，是最穷的，中低收入放在一起，很可能为以权谋私的人打开了缺口，一模糊就靠权力决定，大部分网友千万不要被骗，打着中低收入的房地产是落不到老百姓手里的，资源很有限，中低收入是大群体，给谁呢？谁有权谁拿走，这种旗号我一直反对的，要照顾就从底层开始照顾，有一个政策出来，把边界划的很清楚，什么人符合调整，特别是在产权问题了，穷人没有产权，多盖一点房子照顾他们，有产权的，经济适用房不完全产权，再往上一定要慎重，否则政府补贴的钱70—80%以上是落不到老百姓手里的，我相信网友们对这一点的体会不会比我少。

主持人权静：网友对您说的这点确实深有同感，总之一句话归纳，把该交给市场的充分交给市场，而该交给政府的，政府充分的保障。最后请您对着镜头，给中国建国60周年来说一句您的寄语？

徐滇庆：中国房地产的变化是举世瞩目，大家公认的。整个中国房地产市场的发展前景我一直是很乐观的。但是我们需要加强法制建设，制度创新，在发展房地产的同时，保护弱势群体，多替穷人着想，保护穷人的利益，在提高效率的时候及不要忘记公平，这样使得我们的贫富差距进一步缩小，中国的房地产市场才能够有秩序的向前发展。

主持人权静：非常精彩，谢谢徐教授，谢谢您给我们带来的关于60周年的回顾和最后这么精辟的寄语，再往后看，在中国建国120周年，再过60年过去的时候，希望您说的这些都能实现。

徐滇庆：我希望这样，也不要120年了，我希望尽快实现。

主持人权静：谢谢徐教授，也谢谢各位网友，我们今天就先聊到这里。

编辑：关晓萌 来源：新浪财经