成本太低——

开发商不惧“悔地”

有些地方对 “地王”网开一面，违规操作，在合同中约定了极少的定金，有的甚至没有约定定金，这意味着开发商的违约成本极低。

去年和前年产生的“地王”，很多没有被“消化”，如今接连出现的新“地王”会不会同样命运？

“出让地未能如约动工至少有三大危害，一是浪费了稀缺的土地资源。二是干扰了政府宏观调控措施。供出的土地不能及时形成房屋，政府通过加大供应来平抑房地产市场的目的就无法实现，在需求旺而供应相对短缺的情况下，就可能助推房价上涨。三是政府在没有新的土地供应计划的情况下，土地市场出现短缺，开发商不用开发就能坐拥土地升值收益，等于政府将本应属于社会的土地增值拱手让给个别利益群体。”赵松说。

为防止开发商长期大量囤积土地，加大开发商违约成本，国家相关政策明确要求，土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容，按规定，在土地出让合同中要明确约定定金，超过合同约定日期未动工的，没收定金。

从企业的正常经营行为讲，在拿每宗地前，开发企业都经过反复核算成本与效益，如果预期没有利润，或利润空间不大，不会冒此风险；况且，我国对土地出让的管理有严格规定，“地王”得主应知道违约后果。如果个别企业出现资金紧张等问题不能如期开发尚能理解，“地王”集体晒太阳，让人不得不怀疑，难道这些开发企业拿地时都失去了理性？

记者调查发现，土地出让合同管理不规范，开发商“悔地”成本不高是导致“地王”不能如期开工的原因之一。有些地方对 “地王”网开一面，违规操作，在合同中约定了极少的定金，有的甚至没有约定定金，这意味着开发商的违约成本极低。

记者曾查阅某“地王”的出让合同，发现这个出让价达16亿元的地块本应按合同金额的10%—20%征收定金，至少应缴纳1.6亿元定金，但事实上，该地块的定金仅几百万元。如此宽松的合同约定，开发商拿地时只付少量的竞买保证金，就能轻松成为“地王”；市场行情看涨时，就动工开发，行情不好时，即使违约了，不能动工开发，把地退给政府的代价也只是很少的保证金，这样的好事，哪个不愿做？

此前，为规范合同管理，北京、上海、广州等许多城市都出台了清理闲置土地，盘活存量土地的相关政策，但多是以整改的方式收场，真正处罚的少，收取土地闲置费或收回的就更少，上述政策在有些地方成了“一纸空文”。

监管不力——

容积率可以随意调整？

现实生活中，擅自改变容积率，图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象，从公开披露的资料看，对公开出让后的住宅用地，个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。

“‘天价地’可能会形成风险，这个风险本应由企业自己承担。可有的开发商拿地前就打着修改规划、调整容积率的主意，意图降低风险。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明说，假设开发商买了1万平方米的地，规划时容积率是2，他可以建造2万平方米，如果将容积率提高到2.5，以售价每平方米1万元计算，无形中销售额可增加5000万元。

“某种意义上对规划指标的改变就是社会资源的再分配。政府相关部门应加大土地用途的监督力度，严格执行事先确定的规划指标，防止私下调整规划的投机或出手炒地的行为。”严金明说。现实生活中，擅自改变容积率，图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象，从公开披露的资料看，对公开出让后的住宅用地，个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。

记者注意到，在一些城市，一些地块之所以违反土地出让合同约定日期仍未动工，原因是开发商申请建设用地规划许可过程中，土地用途被规划局调整为绿地。这意味着，这些地块由于政府部门的原因造成违约，政府部门要赔偿开发商的损失。

根据规定，国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，国土资源管理部门依据所出具的规划条件出让土地，规划条件写入出让合同，出让人、受让人、规划部门依法共同遵守。也就是说，规划是土地出让的前置条件，规划调整就是利益的调整，随意调整规划不仅会损害当初其他参加拍地的竞买者的潜在利益，也会破坏房地产市场的公平、公正和公开。

“调整规划，是一件很严肃的事，然而，这种情况在一些城市屡屡发生，一旦开发商无力开发，只要把规划用途调整为绿地或其他公益用地，就不会亏本，这在一些城市成了房地产业的公开秘密。”严金明说。

放眼全国，这两年产生的“地王”结局鲜有圆满。中国土地规划勘察院跟踪研究表明，退地赔钱、延期付款、延期开工，是大多数2007年“地王”的最终归宿。

审批“难过”——

政府工作效率应提高

一位开发商告诉记者，开工建设前的审批程序多，审批慢，有些部门还故意拖延。他们公司有一套人马，一天到晚不停地跑政府有关部门办手续，两年了还没办完。

一些“地王”不能按期动工，也有审批程序时间过长的原因。按照房地产项目开发建设的相关规定，一宗“熟地”（即完成征地拆迁补偿的土地）从开发商拿下土地到动工建设，一般需要在政府部门取得建设用地规划许可、建设工程规划许可和建筑工程施工许可等，这个过程一般需要12—18个月甚至更长时间，所以动工期限一般约定为12—18个月。

一位开发商告诉记者，审批程序多，审批慢。他们公司有一套人马，一天到晚不停地跑，两年了还没办完各种手续。

“这些程序绝大部分是必需的审查。但是有些程序是不是可以简化，流程是不是可以优化？国务院多次出台文件要求改革行政审批程序，为市场主体提供服务。可在一些地方，这些程序成了一些人谋利的砝码。”国土资源部土地利用司资产处处长雷爱先说。

该司有关负责人表示，国土资源部将继续完善市场配置资源的制度建设，规范合同签订和履行，推进土地市场信息公开，建立监督机制、加强供地监管促进土地市场健康平稳有序发展。据了解，近期国土资源部将开展土地出让合同专项清理工作。

稀缺的土地资源，承载了民生的期待和发展的梦想。人们盼望，包含“地王”在内的供而未用土地，能尽快形成商品房供应。

编辑：宁波 来源：人民日报（记者 夏珺 于猛）