部分银行跨越政策底线，变相把第一套房的优惠政策套用到第二套房购买上

房地产商眼中的购房者，就是商业银行眼中的贷款客户，在这上面，它们结成了一个利益共同体。所以，正像我们看到的，部分银行开始跨越政策底线，也变相地把第一套房的优惠政策套用到了第二套房的购买上。为了在表面上掩盖这个事实，开发商和银行相互配合，玩起了一场数字游戏。

国务院颁布的131号文件规定：“对于已经贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。也就是说可以享受利率7折、最低首付两成的优惠。于是，销售商和银行首先在住房面积上做起了文章。

“少付首付，又享受7折利率，那只能你来证明你的人均住房面积是低于北京住房标准的。”

北京市人均住宅规定的建筑面积是27.07平方米，按照一家三口的基数来计算，如果过去贷款购买的房屋建筑面积，小于81.21平方米，再次贷款购买普通住房，就可以享受首付20%、利率最低7折的优惠。记者告诉销售人员，自己的第一套住房已经超标，现在要购买第二套住房怎么办理，销售人员和银行工作人员共同帮记者出起了主意。

“能不能说给父母一起住，现在。”

“那父母户口不在北京。”

“没关系，不用，您需要在我们行签署说明书，就是声明你现在有三口人，四口人居住在一起，然后你的面积73平方米，低于北京市人均住房标准。”

央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。而实际上在调查中记者发现，购房者提供的虚假信息、虚假证明必须在银行的帮助下才能得逞。

按照央行规定，购买住房是以家庭为单位认定房贷次数，那么，对于未婚的单身购房者，超标准购买第二套住房，却要享受第一套购房的政策，银行和开发商又是采用的什么办法？

“加你，加父母这不是三口人吗？但是三口人你还是享受不了，还是差一口人。”

“那我结婚呗。”

“不用结婚，去做个公证。”

“去哪里公证。”

“到公证处。”

只要银行默许，父母可以参与多个孩子购买第二套住房，让购房人轻松获得购买第一套住房的优惠政策。对于已经结婚，有一套达标住房的购房者，那么银行和销售人员是如何解决的呢？

“一个比较极端的办法，他俩先办离婚。”

“办离婚，假离婚是吧。”

“对，要不然款放完再复婚，申请贷款的时候他得是单身的。”

“整个放贷放下来要多长时间？”

“半个月。”

“就是假离婚半个月你可以办？”

“对，他就算第一套购房了，那就是20%首付，利率7折。”

销售人员告诉记者，这种办法对假离婚的人来说非常值得，在他们楼盘经他操办的购房者就很多。他给记者算了一笔账：

“贷三十年款，应该每月还6343元，如果是第一套房是4866元，每月少还1500元，为什么现在有这么多离婚的，一个月就少1000多啊，贷100万元。”

“那都是以假离婚来办吗？”

“假离婚来办，很多现在。”

“你们这儿就有很多？”

“对。”

在销售人员的指点下，购房者拥有了购买第一套住房的资格之后，想买多少套有首付和利率优惠的住房，就能买多少套。

“我这个社区里就有一个人买35套。”

“35套？他一个人买的？”

“对，都让你首付20%，我能给你做5套，你都付20%首付，都享受7折利率，但是得同时做。”

销售人员告诉记者，这35套房是同时用几个人的名字购买的，一个人名下可以办理5套到6套住房，而且都是按照第一套房的首付和利率优惠政策购买的。那么，他们是怎么办理的呢？

“有一套在招商银行做，有一套在建设银行做，有一套在工商银行做，我再找中国银行，渣打银行各个银行，同时做。”

“那银行资信不是相通的吗？”

“资信通的，他这个没放款他怎么能查出来呢。”

“你同时做的话等于说放款是统一放。”

“对。”

“如果有先做出来的。”

“先做出来不放款怕什么。”

“先做出来只要没放款就行？”

“对，这种做多了，一个人买好几套。”

旁边的银行工作人员告诉记者，央行正在收紧这个政策，现在如果不抓紧买，恐怕没有机会享受7折优惠了。

“中国银行已经被停了，就是购买二套房不让这样做了，人民银行为什么去年出了一个改善性住房政策，它要刺激房地产，它现在觉得是要收紧房地产，就要严格的控制这个市场，所以如果一旦人行把这个二套房的政策叫停了，各家商业银行就可能不能再做了，就是因为现在正好处于一个过渡期，就是从紧的口袋在缩紧过程中，那大家可以做。：

违规操作会给房地产市场带来怎样的影响？

应该说，央行出台的第一套房贷优惠政策，一是为了满足老百姓改善住房条件的需要，二是为了减少金融危机对房地产市场的冲击，拉动国内需求。可是，前面我们看到，这个政策在实际操作中，却成了房地产商和部分商业银行拉客户促销的工具，优惠范围远远超过政策规定的界限。如果任由这些违规操作继续下去，会给房地产市场带来什么样的影响呢？来听听专家的分析。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：“上海的楼市这两个月热起来以后，市场热的很快，而且发现一部分投资者，或者说投机者也进入市场，炒房者也开始进入市场。”

刚从上海、杭州等地考察市场回北京的顾云昌会长告诉记者，上海、杭州、深圳等地方，现在一些炒房人利用首套住房优惠政策，再次进入了市场炒房，不仅如此，一些高收入家庭，也开始将积蓄投入高端房地产市场，使得这几个地方的房地产销售异常火爆。

顾云昌：“像深圳，刚才说的上海，杭州这些城市，高端的房子开始投资的，这下又增加了，甚至少数的炒楼者又进入市场了，这样情况下，要防止他把楼盘又把楼价炒高了。”

为什么炒房人会选择在这一时期进入房地产市场呢？北京地产界资深评论人杨少锋向记者揭示了其中的奥秘。

四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋：“我们以向银行贷款一百万为例，如果你是按照第一套房子来算，那么你在20年，你要承担20年内你要支付给银行利息是82万，可是如果说你能享受到第二套的7折利率，你在20年，你所要支付的利息是多少呢，它就变成了是42万，这中间大概差了39万到40万之间。”

炒房人享受到第一套房的优惠政策，不仅能省下来39万到40万元的利息，而且每月还能少支出1300元钱的按揭款。最重要的是，首付20%，降低了炒房人进入房地产市场炒房的投资门槛，使大量的炒房人进入楼市炒房。

杨少锋：“之所以在2005年、2006年房价会出现一轮的暴涨，实际上跟当时我们把首付的调低是有非常大的关系的，首付调低之后，利率调低完之后，它令房屋购买持有的成本，购买的一次性支出的成本跟持有的成本大幅的降低，所以就给了很多以温州人为代表的这种一个炒房主的出现，他们用银行的资金，很少的资金去买房子。”

杨少锋告诉记者，在2005年到2007年，全国一些大中城市出现了不少炒房人，就是由于当时购房的首付款和利率太低。炒房人将房价炒得很高，造成了当时房价居高不下，市场十分混乱。当时一套一百万元的房子，只需要付20万元就能买下来，而在两年后，房价被炒高了至少1倍，有些甚至达到3倍，普通老百姓在买不起房的同时，炒房者却用很低的投资，赚得盆满钵满。

杨少锋：“为什么在2007年会出现很多的企业主他们不做生意了，我炒房子去。”

由于买房的人多了，上海、北京、深圳等地的楼市出现了新的一轮房价上涨，近3个月这三个城市，房价普遍上涨了10%到20%，有些楼盘的价格甚至回到了历史最高时期。

顾云昌：“那么这个时候银行系统恐怕就要高度关注了，因为我们这么多的投资进去了，我们发现了那么多的货币，下一步很可能会导致流动性过剩，资金流动性过剩情况下，资产价格又会马上涨，有通货膨胀的预期。”

顾云昌会长认为，政府出台房地产优惠政策，是为了房地产市场的健康稳定发展，而现在这个政策被放大到第二套住房上，使得现在的楼市，又处在了一个非常关键的基点上，如果不控制好价格，将出现新的泡沫。最近，上海银监局已经意识到这一情况，在今年6月初就印发通知，再度重申第二套房首付款比例和利率规定，要求上海内资和外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严防变相降低贷款门槛，贷款利率的违规行为。

半小时观察：谁在给第二套房“松绑”？

刚刚经历了一场倒春寒的楼市，眼下就和天气一样迅速地升温。全国商品房销售面积、施工面积、投资规模等指标全面回升，很多楼盘前面我们又见到了排队抢号的景象，房地产广告又纷至沓来，前一阵子还在打折促销的楼盘，现在又进入了涨价的队伍。5月份，全国70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有60个，比上月的41个又有扩大了19个，涨价潮正在从个别城市蔓延至全国。以至于有房地产人士乐观地估计，五月的楼市有些仿佛回到了两年前的感觉。

但透过这些表象，揭开了房贷真相之后，我们实在很担心，眼下楼市回暖有多少是百姓购买力的真实反映？有多少是钻了房贷政策空子，靠利率优惠换来的所谓需求？又有多少是在大规模信贷扩张之下，引入楼市的资产泡沫？在扩内需保增长的过程中，与多个重点行业联系紧密的房地产市场的确需要聚集人气，走出低谷，但这并不意味着要拿未来的风险做代价。

上一轮楼市暴涨在深圳等地引发的断供潮已经在提醒我们，楼市过热将冲击经济的多个领域，而如果用鱼目混珠的手法来应对眼前的局面，结果一定会得不偿失。

编辑：肖亭 来源：(主编：周人杰 记者：曾晓琳 摄像：沈焱)