中国日报网消息：英文《中国日报》11月16日报道：李伟这两天沮丧极了。由于房地产开发商降价促销，他新买户型的净值缩水了近50万元。

“我花了至少四年时间才存了50万元，但所有的钱在8个月内蒸发了！”这个30岁的普通公司职员一个劲的叹气。今年2月，李伟以每平米19800的价格在通州区购置了一套两居室的户型。但现在，价格已经跌至每平米13400元。

李伟遇到的情况在中国绝不是个案。由于政府调控措施持续，越来越多的开发商现金流吃紧，一轮大规模的价格战正在上演。

根据中国最大的房地产网站搜房网的抽样调查，在10月份，100个城市中的58个城市出现房价下跌，而降幅也从9月份的0.03%扩大至上个月的0.23%。而10月份也是今年以来房价环比下降城市最多的一个月份。

这是一个有趣的窘境：正如政府所希望的那样，房价得到控制，并最终开始下降，但早期的购房者却不满意房地产开发商的大幅降价。

在北京和上海，超过预期的大幅降价引起先前购房者的强烈抗议，一些房地产项目的售房处遭到围攻，愤怒的人群要求开发商退还差价。

此外，很多投资者也都在担忧一个问题：如果房价在短期内下跌过快过猛，中国的经济增长是否会受到影响？

房地产投资几乎占固定资产投资的四分之一，而卖地仍然是地方政府收入的主要来源，房地产行业被看作中国经济增长的主要动力。

房价继续下降

中央政府似乎对于挤破地产泡沫又不伤害经济增长这一点充满信心，最近政府高层一再表态将继续现行的房地产调控政策。

十月底，温家宝总理说政府要坚定不移地搞好房地产调控。

“我要特别强调的是对于房地产一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇，”温家宝说。

由于政府限购措施的持续，更多开发商，包括像万科和龙湖这样的房地产巨头，也开始大幅降价。

“房价下跌只是刚开始。这次价格调整将比2008年到2009年那轮调整幅度更大，”瑞银证券中国首席策略师陈李说。

“事实上，房地产市场的震荡，可能会对明年的中国经济构成最大挑战，”陈李说。

在中原地产市场总监张大伟看来，降价将从城郊蔓延至市区，从大户型蔓延至中小户型。

“购房者信心已跌至最低点，”张大伟说。

齐涛是一名在上海工作的律师，他原本计划于年底前购置一套婚房，但最终还是改了主意。

“如果政府的调控政策继续下去，房价在明年一季度可能还会继续下降，”他说。

由于政府的限购与限贷措施，更多的潜在购房者采取了观望态度。这一点在数据上显露无疑：尽管第三季度是房地产传统的销售旺季，今年的房屋销售数据却不乐观。

根据莱坊与中房驰昊最近联合发布的报告，今年第三季度，20个主要城市的主要住宅交易面积同比下降17.3%，环比下降1.6%。

大城市的新房交易面积也明显下降，其中北京同比降幅达到18.3%，上海下降21.8%，广州下降15.7%，深圳下降18.7%。其他城市也出现高于10%的下降，其中重庆和杭州降幅超过50%。

摩根大通在最近的一份研究报告中指出，房价还会有更大的降幅，全国房价在未来12到18个月间可能呈现5%至10%的跌幅，而在一些大城市，跌幅甚至可高达20%。

“价格调整才刚刚开始，但全国性崩盘的可能性很小，因为泡沫破裂明显不是政策的调控，”该研究称。

莱坊大中华区研究部主管林浩文称，由于房价上涨开始变得可控，政府不太可能继续增加新的调控政策，但近期的政策到2012年都不可能有松动。

“我们预计房地产价格在明年只会有小幅调整，而地方政府可能根据当地的实际情况来微调政策,” 他认为。

行业洗牌加剧

无论如何，对开发商来说，愈演愈烈的融资困境都是头号心病。

据同花顺统计，到第三季度末，沪深两地133家上市房企的平均资产负债率为63%。

其中7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。

毕马威中国区房地产行业首席合伙人叶伟成指出，虽然房地产开发商的再融资变得越来越难，但最坏的情况还未发生。

“尽管一些上市房企的资产负债率已超过100%，他们目前仍有其他方式来周旋，比如向国际机构投资者发行可转债，出售项目股份，以及降价销售等等，”他认为。

而资金状况相对良好的一些大型开发商也积极采取措施来提高其产品的核心竞争力，以求在激烈竞争中脱颖而出。

作为国内率先提出绿色地产概念的公司，总部设在深圳的招商地产会继续其一贯的绿色地产策略。截至2011年2月，全国共有140个建筑项目通过认证并获得国家绿色建筑标识，其中有9个项目来自招商地产。

“尽管建造绿色产品会给我们增加约5%的成本，但在向其它地区拓展业务时会帮助我们吸引更多顾客，提高我们竞争力，”招商地产副总经理胡建新谈到。

同样面临市场波动挑战的首创置业在近期推出了“生活+”行动，旨在为客户和合作伙伴提供更全面、更优质的服务。

为了能够给客户提供全维度的生活服务体系，目前首创置业正在着手建立“400呼叫中心”，将在明年1月1日正式启动。此外，呼叫中心将与CRM（信息化客户关系管理平台）系统紧密结合，一旦客户有任何问题，都能通过平台及时反馈。

此外，公司也在积极发展产业地产来提升公司的竞争力并进一步分散风险。首创地产总裁唐军表示公司计划在继广东佛山、浙江湖州及北京奥特莱斯项目之后，未来3年内将在东北、华北、华中、华东和华南5个主要区域的重点城市建设5家奥特莱斯旗舰中心。

然而，由于政府限制政策持续，一些房地产开发商将在近几个月内真正面临倒闭风险，而2012年预计会出现房产开发商的并购，叶伟成预计。

“一些主要来自美国，新加坡和日本的机构房地产基金正在市场中积极寻找机会，而国内的保险机构则是他们的主要竞争对手，”叶伟成表示。

“考虑到相对较低的风险，他们的主要目标是商业地产，比如地段比较好的办公室，已经有稳定现金刘的零售物业以及综合体，而非住宅项目，”他提到。

招商地产的胡建新也有类似的观点。“只要严格的房地产政策还在继续，尤其是严控开发贷和个贷，我预计2012年将有大规模的房地产行业洗牌。”

“对于资金状况和经营结构健康的开发商来说，这也是一个很好的机会，可以令强者愈强，”胡建新补充说。

据《中国证券报》报道，在北京，上海，天津和重庆的产权交易所，今年房产公司或房产项目交易超过600起，是2010年的两倍多。

房价下跌——不能承受之重？

如果房价下跌30%，中国投资与经济会怎样？这是国际投资者经常问到的问题。

瑞银证券的答案很简单：中国的固定投资及经济都会硬着陆。

“房产投资在固定资产投资的比重超过20%。我们估计中国经济中几乎30%终端产品都和房地产业相关，”瑞银证券的经济学家王涛提到。

“房价崩盘可能会由长期的低迷销售引起，并伴随着建筑行业的崩盘。”

“考虑到房地产行业在经济中的重要性，硬着陆可能难以避免，”王涛说，“即使目前房地产市场崩盘的可能性还比较小，这种由于房地产导致的硬着陆情形也很有可能在未来几年出现。”

中国官员却持不同的观点。

周五，银监会前任主席刘明康重申，即使最坏的情形即房价下跌50%出现，中国银行业也能够处理。

“即使房价下跌50%，银行拨备率也仍能达到100%，这意味着即使利息会有所损失，银行的本金仍然安全，”刘明康说。

截至8月底，中国的商业银行的未偿还房地产贷款达到10.4万亿元，占未偿还债务总量的19.8%。刘明康说，该比例远远低于国际平均水平。

但有些行业分析人士说这只是一个静态的估计。

陈李提到，“考虑到大部分地方政府的银行贷款都靠地价来支撑，一旦房价下跌，地价也会跟着下跌。到那时，地方政府可能需要其他方式来填充价值缺口，这也预示地方债务有可能会出现呆坏账。”（中国日报记者   胡园园   编辑   邓睿）