走在违约边缘的恒盛地产

1月底的上海，冬天的气息更明显，寒风飕飕，小雨淅淅沥沥。除了过往的车辆，即便是下午一天中最暖和之时，走在上海宝山区高境镇的几条大马路上，都很难看见到成群结队的人影。

惟一的例外，或许还是在恒高路江和杨南路附近一处即将开售的房地产楼盘。售楼大厅的门外，早就站了几位保安来回转悠、想要“赚点外快”的房地产中介，路的两旁，也停了不少车。售楼大厅内，有十几位或要了解楼盘信息，或坐在座椅上休息的潜在购房者。

“我们现在还没正式开售。但快了，1月31日，就可以过来认筹了。”以为记者要买房，这处楼盘的售楼人员介绍，“现在预计要到2016年10月才能交房，这期间，你可能需要过渡一下，在附近租一间房。”

这处楼盘就是港股上市公司恒盛地产控股有限公司（下称“恒盛地产”）目前在上海在售的为数不多的几个楼盘之一。对于购房者来说，他们可能会关心楼盘的品质、交房时间和周边交通状况。但对于关注恒盛地产的投资者来说，他们可能要通过这几个月的销售数据判断，恒盛地产到底是不是一家值得投资的企业。

然而，就现状看，恒盛地产的情况似乎不太乐观。因为，就在近日，国际三大评级机构之一的标准普尔评级服务公司（下称“标准普尔”）宣布，将恒盛地产的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面，并将恒盛地产的优先无抵押票据的长期债务评级由“CCC”下调至“CCC-”。

据媒体报道，标准普尔恒盛地产主分析师叶翱行在电话会议中介绍，标普的评级等级中，“CCC”评级主要是针对未来12个月之内将有违约情形的发债人定义的，“如这些公司没有任何正面发展，其将会面临一些流动性困境或是需通过一些低价交易来应付偿还债款”。

叶翱行还介绍，“CCC+”主要针对没有短期困境，但中长期可持续性受质疑的公司；“CCC-”是指公司可能在6个月内违约。

事实上，过去几年时间中，“债务”一直是伴随恒盛地产的词汇，且今年显得更严重。因为，就恒盛地产截至2014年上半年的数据看，2.213亿元的亏损额，可能不是小数目。同时，除了一线城市，在南京、长春等二、三线城市的销售中，恒盛地产屡现负面消息。

截至发稿，记者始终未能联系上恒盛地产的高层人士。但有消息称，恒盛地产总裁丁向阳在接受采访时表示，公司将在未来两年加大上海、南京、北京、天津、合肥等一、二线城市的布局，逐步缩减直至退出东北地区等三四线城市的项目布局。同时，2015将加快各项目建设，加大销售力度，提高资金周转率，降低资产负债率。

在调查中，也有业内分析师对记者说，恒盛地产最大的风险实际上还是“政治风险”，并非单单就是债务风险，“香港的另一家上市公司可能就是前车之鉴。但好在，就公告来看，他们公司与一些落马的政治人物没有关系”。

标普下调评级

对于房地产业内人士来说，恒盛地产不是一家陌生的企业。知道“一年连手下员工都见不到几回”、且被誉为“神秘富豪”张志熔的人，都知道他有两家“跨度还比较大”的上市公司，一个是熔盛重工，另一家就是恒盛地产。

“恒盛地产的前身应该是阳光投资集团，2009年到香港寻求上市后，才更改为现在的名字。”一位业内资深同行对记者介绍，“如果没记错，上海祁连山路附近的阳光威尼斯这个楼盘，就是恒盛地产的。”

时至今日，还能看到一些地产中介在售卖零星剩余的阳光威尼斯的尾盘，也能找到阳光投资集团的官网。只不过，现在登陆阳光集团的官方网站，能看到的不止是恒盛地产的消息，还有熔盛重工的一些新闻。

事实上，登陆港股市场前后的恒盛地产一度是中国房地产市场排名前50的企业，更凭借当年的政策“红利”赚得“盆满钵满”。数据显示，恒盛地产上市初期年销售额67亿元一度冲至年销售133亿元规模（2011年），年度最高利润达到36亿元。

但改变从2012年下半年和2013年开始发生。那一年，“限购令”不断强化，张志熔本人也陷入了一桩内幕交易案中，被美国证券监督管理委员会（SEC）诉讼——按SEC的说法，张志熔本人牵涉到了中海油收购加拿大油砂企业尼克森公司的内幕交易案中。

查阅这几年恒盛地产的年报，在当年销售突破133亿元后，2012年、2013年和2014年上半年（全年数据尚未公布）的销售额节节下滑。其中，2013年跌破百亿元大关，为73，11亿元。2014年上半年，综合销售收入为23.459亿元，较2013年同期相比下降了20.6%。同时，公司亏损了2亿多元。

为此，“债务”一词，逐步成为伴随恒盛地产“成长”的词汇。2013年初，就有消息称，恒盛地产2012年净负债率为68.9%，但短期债务是一个问题。因为，截至2012年底，恒盛地产一年内到期的债务为61亿元，1-2年到期的债务为64亿元。这远高于当时恒盛地产可用的现金流。

今年1月20日，标普又将恒盛地产的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面，还将恒盛地产的优先无抵押票据的长期债务评级由“CCC”下调至“CCC-”。

“由于恒盛地产的债务是在今年10月到期，所以将其评级定为‘CCC-’是最为合适的。”标普称。

在电话会议中，叶翱行解释，恒盛地产有3亿美元2015年10月到期的海外优先无抵押票据，“但由于房地产市场的下行压力、公司疲弱的销售业绩及不清晰的再融资计划，都让恒盛面临的再融资风险不断上升”。

据观点地产网报道，叶翱行还称，如恒盛提出一个明确的再融资计划，使其流动性及债务疲弱状况有所改善，标普或将其展望调整为稳定，甚至是上调这个评级，“但恒盛如果不能在债务到期前六个月提出可行的再融资方案，标普可能继续下调它的评级”。

部分正常售卖

事实上，除了标普，另一大国际评级机构——穆迪投资者服务公司（下称“穆迪”）早在去年3月就称，恒盛地产是“最有可能发生债务违约的三家房地产开发商之一”。彼时的背景是，浙江奉化房地产企业兴润置业出现违约，这成为“打响”中国房地产市场违约的“第一枪”。

为此，记者进行了实地采访。仅上海地区而言，恒盛地产的几处楼盘还在售卖中，一切似乎没有被打乱。

“实际上，反问一个问题：如果真不行，我们还会在这儿卖楼吗？”《国际金融报》记者以购房者身份与上述售楼人员交流时，他直言，“就拿当前售卖的这个楼盘来说，地处中环地区，且价格相对其他中环的楼盘还略低，我相信，还是会有市场的。”

他还透露，就办理贷款的合作银行看，“现在，招行、建行和工行的旗下支行都跟我们有业务合作，且条件允许的情况下，能尽量满足95折的优惠”。

记者又到这处售楼处的外面实地探访售卖的楼盘。一位住在附近小区的老大爷在与《国际金融报》记者交流时证实，那边的施工没有停止，早前还有一些工程车经过。记者站在远处也发现了施工的痕迹，但可能是临近年底的关系，工人没有想象中那么多。

交流中，他比较怀疑的是恒盛地产前一期楼盘“售罄”的说法，“两年前就开始卖了，现在都该陆续搬进来了，但人气并不旺，入住率也不怎么高”。

一位中介人员则无意中对《国际金融报》记者称，恒盛地产前阶段虹口的一处楼盘曾被人“围堵过”，原因可能是交房时间晚，也可能是价格下降了。但对于这个说法，《国际金融报》记者通过恒盛地产官网的资料检索发现，上海地区的住宅地产中，恒盛在虹口区并没有布局。

随后，记者前往恒盛地产位于徐汇滨江的一处高档楼盘。同样的，这处楼盘正常在售，且“楼盘高层中能看到江景的，价格更贵”。

然而，除了上海市场之外，恒盛地产或许不是所有的项目都这么顺利。去年11月，据《中国房地产报》报道，长春的上百名业主因为延期交房的问题将恒盛豪庭告上法庭，要求恒盛豪庭退还房款和违约金。报道称，法院当时查封了恒盛豪庭约80套房产和一些商业用房，价值约4000万元。

不止如此。媒体还称，恒盛地产5年前以19.7亿元收购的南京三汊河项目至今仍未开工；2011年以6.6亿元收购江苏演艺文化产业股份54%股权，并号称将投资250亿元开发南京创意文化产业基地，“该项目迄今也未开展实际业务”。另外，由一幢52层写字楼和一幢48层五星级酒店组成的南通熔盛大厦，原定2011年12月竣工，“但项目目前只建成3层，并已停工多时”。

受累“陆小龙”？

1月27日，记者来到位于奉贤区解放东路上号称“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的项目。如媒体报道所言，这处项目的确没有动工的迹象。更早前，这处项目还曾因“农民工欠薪”的话题上过东方卫视，且这个话题至今还留在奉贤区的某论坛上进行讨论。

据了解，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的开发商为上海丰翰房地产开发有限公司（下称“丰翰”）。中融信托名为“融翰1号上海奉贤南桥新城一期（优先级）”的项目信息显示，丰翰的实际控制人是陆小龙。2013年的一则报道显示，陆小龙还为“上海陆园实业投资（集团）有限公司”的实际控制人。

有消息显示，同为江苏如皋人的陆小龙是张志熔最亲密的商业伙伴之一。

1月16日恒盛地产的公告中，曾这样描述：陆小龙与其所属上海陆园实业投资（集团）有限公司及其附属公司与恒盛地产及其附属公司没有任何股权关系。公告还确认，奉贤区的“馨雅名庭”和“馨雅名筑”是由上海陆园实业投资（集团）有限公司之项目公司委托本公司之上海附属公司有偿管理，不是本公司的开发项目。

据上海热线报道，恒盛地产负责管理该项目的负责人表示，除地产项目开发业务外，对外受托项目管理业务本身也是恒盛地产的重要业务组成部分。

这位负责人称，在接受本项目委托后，恒盛地产凭着自身积累的管理经验提高了“馨雅名筑”项目的水准并加速了该项目的开发进度，“截止2013年年底，项目已基本完成了销售工作。并在2014年年初至今，在竣工前的水、电、装饰装修、绿化等各项小区配套工程与工作也已基本竣工完成。接下来，恒盛受托会继续履行合约，积极推进项目的顺利交付”。

然而，在媒体眼中，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的项目或多或少还是拖累了恒盛地产。

克而瑞研究机构总监薛建雄对记者反问：“本来这几处都是已预售的项目。现在停工，且被法院查封。你说影响大不大？”

未来何去何从

那么，就现状看，这家曾排名中国房地产前50位的企业，是不是真的会像标准普尔所言，出现债务违约？

“很大程度上，要看两方面。”一位四线城市的开发商，几年前也曾向私募及多家当地的“大佬”借过钱，他在接受《国际金融报》记者采访时说，“首先，就是你楼盘销售的预期情况，这又决定于楼盘的品质、认可程度及市场的整体情况；其次，就是看你的信用和人脉。有的企业，为了还债，甚至会折价卖楼，以回收现金流。或者，通过自身的人脉，借旧还新。”

也有观点称，恒盛地产不会轻易倒下，毕竟，就公司总资产看，其还有储备地，部分项目还在售卖，并未滞销。数据显示，截至去年上半年，恒盛地产的土地储备达1500万平方米，平均地价约每平米1331元，所有房地产资产的账面值达400亿元。有消息称，此前曾有第三方测评机构估算，“恒盛地产项目储备总开发价值或将超过千亿元，公司资产基本面状况良好”。

但同样是数据进行佐证，有媒体却认为，恒盛地产的净负债高达195亿元，净负债权益比为107%，远高于行业83%的平均水平，“多个指标表明，恒盛地产的危机已经隐现”。

不止如此，恒盛地产还牵扯到了四川信托和中融信托两家信托公司。其中，涉及到了恒盛地产旗下楼盘的抵押问题。比如，四川信托的“恒盛祺伟开放期2期集合资金信托计划”，总规模在3.9亿元。300万以下的预期年收益率都达到了10%。

有分析称，一旦恒盛地产短期“倒下”，更将牵涉到信托风险的问题。

对于外界的上述质疑，记者未能联系到恒盛地产相关人士。但恒盛地产总裁丁向阳对外称，公司旗下核心项目目前运营稳定，“上海‘尚海湾’、南京‘金陵湾’、合肥‘坝上街’等核心项目均处所在区域的核心地段，目前销售状况良好，其进度都按照公司总体规划在稳步推进”。

值得注意的是，在证券经纪行国浩资本有限公司（下称“国浩资本”）看来，公司截至2014年6月30日的账面值达182亿元，约同每股2.95元，“现价仅相当于0.35倍巿帐率（市值/账面价值），行业平均巿帐率达0.65倍”。

对此，国浩资本提到了恒盛地产未来的一种可能性：私有化。“张志熔现持有恒盛68.4%股权。随着内地地产巿场气氛低迷，本行相信张志熔或于短期内再次提出私有化计划。”国浩资本认为，“恒盛基本因素较差，街货（散户投资者手里的权证）较少，交投不算活跃。若公司进行私有化，风险回报比率颇吸引。”

因此，国浩资本近日反而建议“投机性买入恒盛”，目标价为1.77港元，相对每股账面值折让40%。此前在2012年和2013年，恒盛地产曾打算私有化，且获得了大股东的首肯，但无奈，在中小投资者的阻击下，最终私有化未成功。同时，按香港的政策条文，提出“私有化”一年之内不能再次提交类似方案，但现在，时间上的限制已过。

行业“冰山一角”？

值得注意的是，针对恒盛地产的情况，现在市场中还有观点称，恒盛地产只是揭开了一个盖子，未来可能会有更多的企业出现违约，或彻底倒下。

《福布斯》杂志去年说，2009年中国实施经济刺激政策后房地产行业经历了一段繁荣时期，大量新公司扎堆出现于这一行业，“这些公司的财务状况远不如恒盛地产稳健，且在经济低迷时期楼盘营销能力也要差得多”。

“尽管这些公司你可能闻所未闻，它们可能也不会在各大证券交易所上市，但如有一家像浙江兴润置业这样的不知名的小公司不仅拖欠了35亿元债务，还引起了恐慌，那么，设想一下：7.9万家房地产公司中，如出现几百家公司难以挺过2014年，后果会是怎么样？”

中国金融智库首席金融学家宏皓2014年曾针对100多个城市的调查结果称，“中国90%的地产商早已资不抵债，银行贷款、信托、中小企业债、私募基金、民间借贷、高利贷等融资手段齐发，90%的地产负债率都在150%-200%以上”。

“或许，没这么夸张。一些中小企业可能会面临一定的困难，但总体看，市场还是健康的，困难仍属于小部分。”薛建雄坚持认为。

上述四线城市的开发商也认为，现在部分房地产企业有些“大到不能倒”的意味，因为，一旦接连倒下，牵扯到的不止是公司经营问题，还有其他方方面面的问题。因此，总体看，倒下的或违约的，可能还在少数。

美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁此前对《国际金融报》记者建议，为了以防万一，“有关部门还是应尽快对房地产行业进行压力测试，尽力避免系统性风险的出现”。

“其实，就现阶段看，真正对房地产商影响最大的，莫过于和原先的落马政治人物走得太近。比如，香港的另一家上市公司。”薛建雄认为，“或许，这才是他们的最大风险。”记者 黄烨