吴学安

　　在很多居民小区，谈及物业，听到的不少都是诟病：地库漫水，屋顶漏水，墙面渗水……诸如此类，住户遇到问题，往往无数次报修，跑断腿，磨破嘴，拖上多年不解决的司空见惯。如此这般，小区居民与物业之间的矛盾纠纷时有发生。尤其是随着城镇化建设步伐的加快，常住人口集聚、中高档住宅区和私家车保有量明显增加，发生在小区业主与物业公司之间的矛盾也日益凸显，且由一般民事纠纷向刑事案件发展。

　　随着房产市场的蓬勃发展，物业服务纠纷近年来呈现高发态势。究其原因，还在于物业管理法制化建设滞后于市场发展。一方面，现行的法律法规已远不能跟上房地产发展和物业管理发展的需要。除2003年实施的国务院《物业管理条例》外，在物业管理发展的10多年中既没有一部完整的国家级行政法规可以遵循，也缺乏具体的实施细则和办法的配套法律文件；另一方面，现行的各项法规政策中缺乏对物业管理公司有效的监督、制裁、约束条款，对于出现问题的物业管理公司，缺乏相应的停业机制、公示制度，在物业管理公司员工伤害业主后一走了之，缺乏相应的保证金制度保障业主能够有效维权。

　　市场经济是契约经济。与城镇住房制度改革前公房管理者与居住者之间的管理与被管理关系不同，当前物业公司与业主之间的关系是服务与被服务关系。业主和物业之间，首先是合同约定的雇佣与被雇佣的关系，因此双方在享受权利的同时，就必须承担相应的义务。对于业主而言，接受优质服务是其权利，及时足额交纳物业费就应是其义务，你不交钱，物业公司怎能正常运转。对于物业公司而言，提供优质服务是其义务，收取相关费用并赢利是其权利，但前提是把服务做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，对业主的需求置之不理。

　　拥有良好的物业管理，可以说是拥有高品质生活的前提，但由于目前物业管理水平的良莠不齐，接连不断的物业纠纷实在让人头痛。有鉴于此，加强行业自律，推进企业诚信建设，提高服务质量；加强外部监管，推进物业管理法制化，规范物业服务企业运作至关重要。一方面，物业管理要求运用现代管理科学和先进的养护维护技术，为业主提供高效优质的服务，从业人员应掌握科学的管理方法和一定的专业技术。提高物业管理从业人员素质，必须加强学习培训。通过定期组织物业从业人员参加专业技能、专业管理知识以及有关法律法规等方面的培训，不断提高物业从业人员的素质和服务水平。另一方面，建立规范业主委员会，发挥业主自治作用。业委会是受业主委托的当家人，在其位谋其政，严格按法规办事。该由业主大会或业主代表大会决定的事项，就要很好履行相关程序，充分听取业主的意见再作决断。