数据显示，二七区商业用房库存量最大

　　郑州商业用房库存量依然较大，目前去库存周期达到88.7个月，其中，二七区存量最大。

　　郑州商业市场的风险和泡沫是否会随着“闭店”现象进一步加剧？投资的商铺是否成了“不良资产”？河南商报记者深入市场为您打探和分析。

　　【数据】

　　郑州商业用房

　　库存压力巨大

　　前几年，郑州商业地产处于爆发期，众多项目集中入市，形成了阶段性供给高峰。这方面，郑州商业用房库存表现比较明显。

　　来自郑州市房管局的统计数据显示，今年11月，郑州商业用房供应量为19.61万㎡，同比增长80%。但从销量来看，和供应有较大差距，月内仅去化3.8万㎡，成交量同比下降38%。

　　郑州市商业用房供应量在经过9月份的回落之后，10月份大幅反弹，11月份虽然有所回落，但供应量依然高位运行。截至12月，郑州商业用房累积库存达到361.91万㎡，按照近3个月月均4.08万㎡的去化速度计算，去化周期需要88.7个月，去化压力巨大。

　　分区域来看，二七区以94.89万㎡的库存量位居第一，其次是金水区，达69.73万㎡，中原区、管城区、郑东新区、高新区的库存量分别为49.46万㎡、49.23万㎡、44.92万㎡、37.06万㎡。在所有区域中，惠济区和经开区的库存量最小，仅有12.41万㎡、4.37万㎡。

　　以此数据来看，未来商业的生存状态会异常艰辛，商业市场的风险和泡沫也是存在的。

　　【观点】

　　闭店现象要区分来看

　　今年以来，“火锅店”“小龙虾店”闭店现象一波接着一波。今年年中，郑州市东风路和文博东路交叉口附近众多餐饮店大规模闭店，让外界对实体店有了不同的猜想。库存高企，再加上闭店潮，让商铺成了“众矢之的”。

　　12月29日，河南商报记者在郑东新区走访时发现，空铺现象仍然存在，但店铺转让并不多。在金水东路沿线某地产项目附近，多数底商正在进行紧张施工，已经开门营业的有烟酒店、办公用具店、土特产店等，甚至还有创业孵化机构租下了整个地面一层。而在高铁区域，诸如茅台酒文化展览馆、豪车销售、奢侈品店等主打高端产品的店铺不在少数。

　　对于这种现象，RET睿意德策略顾问邓壮最近也走访了多个项目，有不同的看法。

　　他说：“虽然郑州出现局部关店现象，但这仅限于个别地段差、缺乏规划和后期管理、人口导入出现问题的新区。而在繁华的商业区，商铺却经营良好，一些租金增速较为合理的项目，仍旧能够稳定经营，商铺价值很难受到影响。”

　　邓壮分析称，新常态经济大环境下，中国目前正处在从出口导向向内需导向转型、从低端传统制造业向高端制造业转型时期。在这样的市场环境下，商铺所容纳的业态、品牌也悄然发生着改变，盈利能力强、品牌档次高、有特色的商家，正在加速进入，而低端业态、品牌正在被租金的增长淘汰出局。

　　目前在郑州出现的只能说是零星闭店问题，对于本就不具备优质商业发展潜质的项目，无论是现在还是未来，闭店都是正常现象，因此要区分来看。

　　【分析】

　　郑州商铺市场将出现两极分化

　　先看一个RET睿意德在9月份举的郑州商铺投资价值分析的例子。

　　比如说蓝堡湾，它的静态投资回报是4.5%，和曼哈顿、中原万达比，蓝堡湾当时销售价格较高，因此，其静态回报是偏低的。但随着高端人群的进入，以及后期项目完工，其租金也有很大提升。

　　除了项目购买的价格和租金的回报，未来人口的导入、交通的改善、城市扩容等因素也会使“边缘区域”变成“核心区域”，这些都会影响到商铺的投资价值。

　　在上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进看来，郑州的发展有明显的后发优势，因为人口红利仍然在持续强劲释放，这对商业发展、商铺价值的提升仍然具有巨大的促进作用。从产业发展角度来看，大量企业进入郑州，产业创造就业的前景较好，能够为人口导入提供优越条件。

　　邓壮说，从收益率的角度来看，现阶段市场带有主动调低预期、稳步转型发展的特点，其实中长期商业发展是被普遍看好的，即使今年低了一点，在调整结束步入正轨后，也会出现补偿性回调。

　　邓壮预测，未来，郑州商铺市场将出现两极分化的现象，有大型集中商业带动、业态规划因地制宜、客群定位精准的项目，其发展大多有可持续性，后期租金上涨、资产升值潜力较大；在前期定位阶段思考不充分，而出现同质化甚至较大定位偏差的项目，未来的销售和租赁都会出现问题。