交易所公司债正在成为房地产企业去库存的重要金融工具。中国证券报记者通过广深地区地产企业融资情况调研发现，今年之前遭遇融资寒冬的房地产企业在2015年公司债发行规模迅速增长，债务重构、提升资信价值和行业整合并购成为地产公司债务融资的三大主要方向。在房地产去库存的大背景下，业内人士认为，房地产资产证券化相关工作将在2016年取得突破，未来2年到3年时间内推出或是大概率事件。

　　公司债成债权融资新宠

　　越秀集团是目前广东省资产规模最大的国有企业之一，公司相关人士介绍说，2015年以前，越秀作为拥有多家香港上市公司的境内集团，充分利用境外融资平台的良好评级和较高的市场认可度，通过境外票据、债券等多种形式融入多笔低成本资金。而2015年以来，随着证监会指导下的交易所公司债发行审批效率的提高、品种的多元化、发行的灵活化市场化以及发行成本的屡创新低，公司及时转入国内交易所公司债市场进行融资。越秀集团介绍，截至2014年末，公司境内债券占比仅为3%。但截至2015年11月30日，公司境内债券融资已经上升到11%。

　　万科同样在今年启动了公司债券发行工作。今年7月，公司董事会审议通过“关于在境内公开发行90亿元公司债券的议案”，8月上旬便收到中国证监会关于核准公司向合格投资者公开发行公司债券的批复，并于9月28日完成公司债券发行，11月9日在深交所挂牌交易。

　　万科相关人士表示，经中诚信证券评估有限公司综合评定，公司本期债券的信用等级为AAA，票面利率仅为3.5%，继2013年万科在港首次发行境外美元债获得2.625%超低融资成本之后，公司良好的信誉在资本市场再一次得到体现。

　　广发证券相关分析师介绍，前几年，地产类公司融资遭到政策限制，今年政策放开以来，地产企业大大拓宽了融资渠道，而交易所公司债正在成为房地产企业债权融资选择的新宠。

　　三方向成地产融资目标

　　中信证券相关负责人介绍，与以往不同，在房地产业去库存压力增大背景下，本轮房地产企业融资后并非扩张拿地，而是替换了原来过高的融资成本，债务结构调整成为融资的重要目标之一，“短债换成长债，高息换成低息”成为关键词。

　　万科相关人士介绍，今年债券募集资金中的20亿元拟用于偿还公司银行借款与信托贷款，剩余资金将用于补充流动资金。公司表示，在房地产行业进入白银时代的背景下，本次50亿元公司债的发行将进一步增强公司的资金实力，优化公司的债券结构，降低公司的融资成本。

　　受益于今年初证监会债券改革方案中的放开红筹公司境内发债，恒大集团今年先后发行了3笔400亿元规模的公司债。其中6月19日发行50亿元，采用“3+2”模式,利率为5.38%。恒大集团总裁夏海钧表示，今年发债主要是为了置换成本，调整公司债务结构。“公司90%的债务置换此前的信托、永续债等高成本融资，第二期私募债则100%用来偿还旧的债务。短债换成长债之后，企业运行更加良好，有利于企业去库存，通过有效资金运营，盘活消化现有项目，避免变成不良资产。”

　　夏海钧表示，恒大此前综合信托成本在9.8%左右，现在发债综合成本仅为6%左右，下降了40%到50%，极大减轻了企业负担。同时债务结构方面，信托一般2年期，通过本次发行，则实现了短债变成长债，债务结构的调整为恒大下一步稳定健康发展打下了基础。“将10%的信托融资全部降成5%、6%左右的直接融资，通过公开市场不断募集将成本往下压，恒大通过置换实现负债率的进一步降低，负债率下来后，今后的发债成本应该也会下来。”

　　同时，万科方面指出，此前公司也会通过质押等方式在银行进行融资，但是今年通过交易所公司债等方式，很多优质的房地产企业把“资信”价值充分体现了出来，这为通过其他途径融资提供了很大的谈判砝码。

　　债券发行同样为地产企业增加了商业机遇。夏海钧表示，恒大集团今年并购了很多房地产行业的小项目，其中不乏在香港地区收购的位置较好的项目。“随着中国经济增速面临压力，一些小的地产企业无力支撑，如果没有大的地产商接盘，就可能引发风险，并形成大量的烂尾楼。由于恒大有稳定的资金来源，这些并购实际上对于中国经济发展起到支撑作用，通过改善房地产项目配套措施、建设质量，提高销售率，降低房地产库存，对房地产的健康发展非常有利。”

　　广发证券相关分析师指出，房地产企业通过公司债融资，有利于上市房企在强化多元化融资渠道的同时，降低融资成本，构建更加优化的融资结构。此外，国内持续宽松的资金面，使得房企资金成本中枢呈现较为明显下移，一定程度上有助于缓解房企的资金压力。也有分析师指出，当前解决社会融资难、融资贵问题，首先应当解决房地产企业融资难、融资贵问题，由于房地产行业在国民经济中体量较大，融资额较多，降低房地产企业融资成本，也会降低国内主要资金提供者对利息收入的预期，为更多资金流入民生行业、中小企业、高新技术企业创造外部条件。

　　资产证券化有望加速推进

　　业内人士介绍，我国房地产行业某种程度上是资金密集型行业，融资渠道相对单一，高度依赖于银行贷款。交易所公司债的推出，对于整个行业的健康发展乃至实体经济的发展起到了很大的支持作用，但未来在地产融资创新方面仍有较大提升空间。

　　广州证券相关人士表示，目前房地产行业融资呈现出两大趋势：一是从间接融资向直接融资调整，二是房地产从重资产化向轻资产化调整，资产证券化将是下一步更大的发展空间。

　　业内人士介绍，REITs这一类型资产证券化的推出，既可以拓宽房地产行业的融资渠道，也可以释放集聚在银行业内的房地产行业风险，防范房地产周期性风险向银行业转移。而由于REITs公开性、透明性和流动性较好，可充分发挥资本市场的信息披露和监督治理作用，这使得房地产开发和运营更加趋于规范化和透明化。

　　而不少公司也希望能够借助新融资渠道的推出实现资产负债表的优化。万科公司相关人士指出，允许企业发大规模ABS，能够解决启动问题；但是如果没有REITs提供更为便捷的退出渠道，使负债留在表内，会导致负债率越来越高，股权融资成本也会上升，因此，金融已经成为制约障碍。

　　“中国优秀的房地产企业往往拥有更多的好项目，更有机会通过REITs来募集资金。”广州证券相关人士指出，中国有很多优质的商业地产项目，证券化或者二次证券化之后，能够为投资者带来投资稳定回报，而实际风险也较小，目前新加坡、香港等地交易所有很多中国内地的REITs挂牌交易，但由于境外资本市场的规模和投资者受限，很多REITs的市值，大大低于REITs持有的物业净值，国内资本市场急需推动房地产资产证券化的发展。

　　记者从知情人士处了解到，证监会正在和财政部、国税总局沟通相关税务问题。随着房地产去库存思路的转变，交易所层面真正意义上的REITs产品有望加速推出。

　　招商证券相关人士坦言，目前中央提出房地产业要去库存，REITs作为重要的金融工具之一，业内需求非常强烈。“预计REITs相关工作明年会有重大突破，未来2到3年时间内推出来应该没有问题。”（记者 王小伟）