海棠湾的开发架构为政府作为一级开发，其行政构架从2007年正式成立，成立国有开发公司，负责整个区域内的水、电、路等的公共配套建设。

按照规划，海棠湾综合度假区的高端项目包括：亚洲最大的免税店、全球最顶级的滨海酒店带、顶级游艇码头、不夜城、集传统民俗与现代风格于一体的风情小镇、现代化运营模式的总部经济与金融产业园区等等。

在投资界看来，海棠湾综合度假区的开发机会也是三亚大规模投资的绝佳机会。面对蜂拥而至的海内外投资者，三亚政府显得异常冷静、理性，“海棠湾开发招商压力不大，相反需要挑商、择商。”邓忠副市长对《中国经济周刊》说。

至于海棠湾的投资中是以中资还是外资为主，海棠湾管委会副主任吴钟斌说很难统计，“有些项目是中资的，但也有外资参与合作，因为股东结构是全球的，所以外资究竟占多大比例，也难以统计。但无论是中资还是外资，实际运作项目的主体都在三亚注册了实体公司。”

酒店走廊

目前似乎已经没有什么可以阻挡人们对三亚旅游度假的向往和热情，即使是在2013年春节期间，央视在黄金时间连续曝光三亚旅游的种种宰客行径，三亚旅游潮依然是热浪滚滚，特别是其高端旅游市场以前所未有的态势加速袭来。

“三亚主城区已经开业的免税店，2013年春节期间单天购买力最高超过了3000万元，而且此购买力还是在人均次限购8000元人民币的前提下。” 吴钟斌副主任解释说，政府希望通过海棠湾免税店来缓解市内单体免税店的压力，为旅游产业链带来更多的空间。

在此背景下，三亚市政府决策提速海棠湾开发。如原计划2014年开业的亚洲最大免税店——三亚海棠湾国际购物中心，已经改为2013年年底就完工并试运营。

除了亚洲最大免税店的诱惑力，从三亚的整体旅游设施看，海棠湾综合度假区的最大魅力之一，应属其高档酒店板块。“海棠湾的高档酒店建设规模，仅用5年时间就快赶上亚龙湾20年的发展。”吴钟斌形象地比喻道。

在海棠湾的规划中，将滨海一线的最佳地段划定为“酒店带”，规划建设32家国际知名品牌酒店。这些品牌包括豪华精选、喜来登、康莱德、希尔顿逸林、万丽、凯宾斯基、威斯汀、洲际、索菲特、君悦、香格里拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亚特兰蒂斯、华尔道夫、文华东方、丽思卡尔顿、万豪、皇冠假日、温德姆至尊等等。

截至目前，海棠湾的酒店开发已累计投资400多亿元，已有7家品牌度假酒店开业，客房总量已近3000间。

“海棠湾滨海酒店带2016年前后绝大部分开业后，在22公里长的海岸线上，规划如此高端、国际品牌酒店如此集中、档次如此之高、度假元素如此齐全，可以预见，海棠湾将成为世界上少有的国际品牌酒店最集中的走廊。”吴钟斌说。

已于2012年开业的海棠湾喜来登酒店的驻店经理黎纹良说，随着知名度的提升，营销力度的进一步挖掘，今年酒店住房率预计达48%左右，基本达到开业初的预期目标。

为了满足不同旅游人群的高、中、低旅游需求，除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠湾还在二线地段规划建设中端酒店，三线地段建设具有当地特色的风情小镇，这些相对低端但非常有特色的旅店，与滨海高端酒店形成互补。

BT建设模式引关注

在海棠湾现场采访中，5个风情小镇因其设计风格和其背后的BT建设模式引发了媒体和学界的特别关注。

据介绍，海棠湾镇95%以上人口都集中在整个镇三分之一的面积上。根据海南省委、省政府的战略部署，在“十二五”期间实现海棠湾撤镇设区。全镇总人口大约5万人，基本要实现挪地居住。这是一个相当浩大的工程，于三亚甚至海南来说，都是史无前例的。

海棠湾在沿国道两侧交通较便利的地方根据不同地形特色，建设宜居宜住、宜商宜旅的风情小镇，就近安置附近居民。全镇有22个村委会，全部搬到风情小镇里居住，每个小镇规模1000人到几千人不等。这是一个“双变”的课题，从农村到社区，从农民到居民，尤其后者更难。

从目前摸底情况来看，基本上每家每户都有单独的联排低层住宅。