□释疑

最低计税价与市场价有差距

这轮最低计税价是根据什么调整的？记者从相关部门了解到，7月这次调整是按照今年上半年二手房成交的市场价格调整的，每个区域、每个项目调整不同，同一个小区不同房源也会不太相同。住建部门负责在内部提供区域价格的变化，而最低计税价的调整由税务部门进行。

这一轮调整，多数片区调整幅度在10%左右，有的热点区域更高，有的特殊项目价格变化很大，因此调整幅度也大；也有的区域低于10%。

不过，记者走访发现，在此番调整后，最低计税价仍与市场价有不小差距，有的差距仍达到1万元/平米以上，最低计税价并没有完全接近市场。

记者从相关部门了解到，这是因为最低计税价还不能完全是市场价格，“最低计税价是一个兜底的价格，有的房源会因为特殊原因，如户型、位置等因素成交价格比较低。所以要做到小区的房源价格都低于最低计税价，只要在这个线上就算正常的。”

相关部门工作人员表示，最低计税价就是地税系统内部报税的一个基数，目前不太可能公开调整周期和调整幅度。2011年12月北京大幅度调整最低计税价时，当时就明确，今后最低计税价的调整为动态调整，具体多久调整一次，主要看价格的变化，“价格变动比较明显才调整，也不是所有项目都调整，调整中还可能有上有下。”而如果公开最低计税价，就相当于是引导所有人签订阴阳合同避税。

□声音

公开最低计税价减少与市场价差距

最低计税价的设定是为了避免二手房交易时签订“阴阳合同”避税。但最低计税价始终与市场价有一定差距，以致“阴阳合同”长期被打击却一直存在，几乎成为行业内公开的潜规则。

最低计税价调整后，中介机构会到地税窗口试出大体的范围，并“指导”买卖双方签订可避税的合同。

北京中原地产市场研究总监张大伟称，在发达国家和地区，二手房交易都是按照实际成交价格作为税基缴纳。但北京与发达国家和地区不一样的主要是：其他国家和地区基本都有持有税费，而交易环节税费相对较低；北京二手房交易的税费已经很高，应该逐渐调整减少交易环节税费，增加持有环节税费，调整现在的市场存量。

北京房协秘书长陈志表示，从多方角度考虑，最低计税价还是应该公开，公开后对买卖双方都没坏处，对政府而言，也并不是不公开计税价就能杜绝“阴阳合同”。相反，公开之后，反而提高政府指导价的指导效率。

陈志称，杜绝“阴阳合同”要先找到其存在原因，主要是因为最低计税价和市场价之间仍然存在较大价差，使得买卖双方想要从中避税获益。而减少这种价差，弥合两者的差距后，“阴阳合同”就没有存在的必要了，所以政府部门应该根据市场情况，提高调整最低计税价的频率，尽量减少最低计税价和市场价的差距，“现在实行动态不定期调整，本身是一种进步”。

对于明知最低计税价和市场价之间有差距，还故意做“阴阳合同”避税的，陈志建议，应该加强制度设计，避免避税行为。对于中介经纪人应加重处罚，比如终身禁止再入经纪人行业等；而对于经纪公司，可停止网签、加重罚款等，要求经纪公司对经纪人做出更具体更规范的管理措施。陈志表示，其他国家和地区之所以很少有避税行为，是因为偷税漏税是很严重的违法行为，后果非常严重。

□算账

以朝阳区望京地区的一套总价420万元的二手房（总面积140平米，购房者为二套房）为例，假设能够把合同做到最低计税价，之前的最低计税价为1.9万元/平米，调整后，最低计税价2.1万元/平米计算。

调整前

营业税：19000×140×5.5%=146300元

个税：19000×140×1%=26600元

契税：19000×140×3%=79800元税费合计：252700元

调整后

营业税：21000×140×5.5%=161700元

个税：21000×140×1%=29400元

契税：21000×140×3%=88200元

税费合计：279300元

调整前后税费差额

279300-252700=26600元。