十问，长沙 问道长沙楼市系列报道——价格篇

新盘定价预期降低

因为去年大好销售形势，而占据现金流心理优势的开发商，对于价格的态度，或许不再那么肯定。

8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会一语惊人，“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%。” 这是今年房地产调控以来，大型开发商高管首次对于“要降价”的公开表态。

长沙亦不平静。继8月20日恒广国际景园以5500元/平方米开盘均价“横扫”星沙楼市之后，万达中心超出所有人意料的12000元/平方米起价，15000元/平方米均价的写字楼价格，多少让周边接近15000元/平方米的住宅楼盘有些感觉复杂。

楼市里老盘们仍然在坚持，只是暗折的比拼让态度不再那么坚决。而有些新盘则更加谨慎，不再高望房价的永远上涨，取而代之的是理智的定价。

“大部分开发商不会选择第一时间降价。但新盘预期已经降低，价格滞涨将成未来主流。” 湖南中原资源中心总监陈世霞说。

A 现场：价格有所分化

镜头一：8月20日，星沙，恒广国际景园销售现场。售楼员李华(化名)声音已经有些沙哑，因为不断地在给一批批买房者计算价格，选定房源。从上午6点到下午3点，这个推出2、5、7#栋共868套的项目，共售出828套，销售率为95%。

“价格还是比较适中。”一位不愿意透露姓名的年轻人说，他买的90.23㎡的折后价格：5430元/平方米——事实上，这个销售均价5500元/平方米的项目，在周边区域几乎是引发了一次“低价”风暴。

镜头二：8月26日，上午11点，融科·东南海售楼部。“周末看房较多，工作日交易相对少点。20个销售员每人平均每天接待2人次很平常。” 置业顾问颜华(化名)说道。在融科，相比最小户型99㎡8000多元/平方米而言，140㎡以上的可优惠至6800元/平方米左右，“楼价并无特定优惠政策，看市场情况。”颜华说。

镜头三：下午3点，红墅湾销售中心。这座接近长沙南站的欧系红体建筑群，绵延100余米。销售大厅里买房者寥寥无几，8位前台或趴下睡觉，或者翻看杂志面部无色。一位销售人员很热情的向记者介绍楼盘情况：红墅湾户型皆在200平米以上，房屋价格也超万元，暑期推行vip计划：10万抵5万。

镜头三：下午4点半，馨亿·城市山水家园销售中心。接近下班时间，销售大厅冷冷清清，只有两个工作人员在休息。“8月份来买房的并不多，自去年12月开盘至今，楼房销售良好”，二期小户型只有顶楼有售，价格9.8折优惠，150㎡尚有10余栋，均价5900~6000，没有优惠。

B 楼价松动的开始?

尽管松动的信号开始传递，但看起来，现在评价长沙房价已经开始跌入阴线尚属还早——不过，令人高兴的是，开发商已经开始处于降或不降的心态纠结。

上半年，大多数开发商都收缩战线，一副“挺着”的架势，但银行放款的迟迟未落，仍然让不少开发商意识到形势并不乐观。

“最近市场价格有所松动。”陈世霞说，大部分开发商不会选择第一时间降的，个别看不着的小开发商可能会有些让利，“但新开盘预期降低是事实。”

“8月最后一周，内五区的成交价格监测中，只有开福区和雨花区价格是上涨的，其他三区均为价格环比下降。”来自中原地产的监控数据显示，长沙众多银行房贷加息，或者停止部分购房贷款业务，各楼盘销售压力增大。

而在世联地产的监控数据中，区域价格环比下跌同样也成为关键词。从7月成交均价看，内五区除岳麓区仅5000元/平米出头外，其余四区均在6000~7000元/平米之间，其中又以芙蓉区最高，而内六区中望城区成交价格最低，仅有4040元/平米。从价格浮动情况来看，内六区仅有雨花区和望城区环比出现上浮，而其余四区环比下降幅度在2.40~8.00%不等。

“现在市中心的房价和一些老盘的价格比较坚挺，但城市新区的销售压力变得很大，这使得价格竞争被摆到桌面上。”金星大道北区域一位不愿意透露姓名的发展商说。

C 竞争加剧在所难免

中小开发商集中的区域或许是感受最明显。比如星沙。

就在恒广国际景园横扫楼市的同时，东方新航标开发商资金链“断裂”说已经引起800多名购房者的诸多恐慌。而在未来的两个月，星沙区有6-8个楼盘准备开盘或加推，货量供应增大。

世联分析师认为，东南区域旭辉华庭，时代星城等楼盘以低价竞争，折后4500-4600左右，亦比整个区域均价低。“货币金融信贷政治，导致现金流吃紧，开发商现急需回款，比如有些开发商一次性88折低价出货。”

但更多的开发商则认为明降恐怕不会成为主流。“主要还是会推出一些折扣，直接降价的楼盘还是不多。”一位北城开发商说。“现在长沙的开发商以大开发商为多，因为品质和品牌效应，他们降价的空间不大，也会相对比较坚挺。但是竞争加剧是难免的，尤其是到11月，可能会有不少特价房推出，通过暗降的方式来竞争。”

[声音]

长沙市郊房价开始松动

嘉业地产总经理张拥军认为，市郊的房价率先开始松动，像河西金星大道那边的楼盘，星沙有开发商已经开始面临资金面断链的问题。

“价格泡沫大，配套设施不够成熟，抗风险能力差。相对而言，市区地段好，就算出现资金紧张，开发商可以通过卖项目缓解，应该不会出现降价，就算降价，也可能在10月后。”

张拥军预计，10月以后可能出现松动，但金九银十仍然会出现。市区量小、地段好、需求量大、供应量小，会有促销但幅度较小。而市郊相反，楼盘不够成熟，两三年后配套才能成熟，就算降价也不一定可以增加销量。现在有些变相降价的方式包括折扣、一万抵两万、团购、内部认购等等。

限购政策范围扩大已经是大势所趋，湘江锦绣营销总监瞿国合认为，长沙下半年楼价不会出现大幅上涨现象。“较好地段的房子价位会相对保持稳定，即使面对房市金九银十的到来，也没有大型促销活动的打算，但小型的优惠活动，如认购折扣，按付款方式和户型返利的情况一直都存在的。” “中小开发商缺钱，展开促销是难免的”。

中建信和地产营销总监钱荣表示，长沙远郊开发商压力较大，房价松动幅度也就可能较大，这一点主要是看开发商的实力。钱荣告诉记者：“长沙楼价攀高主要原因在于高端楼盘的集体出现，拉高长沙均价，其实，长沙的房价还是基本稳定的。”就此看来，长沙房价在未来虽然不会大涨，也不见得有大幅降价。面对开发商缺钱，急于卖房的情况，钱荣坦承，“这一点不单单是小开发商，大家都有这种现象存在。”

来源：华声在线 编辑：王艳云