楼市调控还在继续,国内大部分城市的房价涨幅开始放慢脚步;根据国家统计局日前(7月18日)发布的数据显示,今年6月,全国70个大中城市中,共有26个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降或持平,而从日前长沙房地产研究中心发布的数据了解到,尽管上半年长沙楼市新增供应市场趋于平衡,并没有出现较为充足的供应状态,但楼市在经历了从去年起楼市不断加码的持续调控后,市场不乏去年的库存挤压,加上上半年相对充足的库存体量,以及下半年可以预见的新增供量,接下来的市场,购房者的选择余地会越来越大。
随着日前国务院下令限购范围将扩大到二三线城市,有业内专家认为,限购政策可能长期化、普遍化、规范化、企业的资金压力会逐渐显现,下半年的长沙楼市,在资金压力下,是否预示着买方市场的来临?在调控逐渐深入的背景下,长沙楼市将如何突围,本期广厦会客厅,我们将共同对此话题展开讨论。
2011年上半年,全市新建商品房累计批准预售881.10万㎡,同比减少0.87%。内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡,同比减少18.63%。
从销售备案来看,2011年上半年,全市新建商品房累计销售备案992.93万㎡,其中住宅备案销售894.25万㎡;全市新建商品房累计销售备案93086套,其中住宅销售备案82775套;
长沙市商品房供销比(批准预售面积除以销售备案面积)为0.89:1,供销比趋于平衡。商品住宅供销比为0.90:1;其中长沙市内五区商品房供销比为0.78:1,商品住宅供销比为0.80:1。
限购威力不如信贷,市场优胜劣汰
主持人:各位如何看待限购令可能扩至二三线城市的消息?如果成为现实,对长沙楼市会产生怎样的影响?
傅卫民(瑞都地产副总经理):如果对二三线城市进行扩限,长沙楼市肯定会受到一定影响。对产品来说,限购与物业类型有关;对开发商来说,市场会面临一个优胜劣汰的过程。一些大的品牌开发商,有自己的融资渠道,影响不会太大;小的企业如果融资出现问题,就比较难。
冯朝阳(中建地产营销部经理):我认为,目前限购令对楼市的影响不如信贷。信贷是最狠的,会导致很多开发商扛不住。但货币政策不可能一直这么紧缩下去,如果一放松,政策方面就会进一步收紧。因此限购肯定还会进一步严厉,但应该不会扩至所有的二三线城市,可能就是挑典型。对长沙而言,反而有可能是利好。
汤沙(楚天·世纪城销售经理):除了中小开发企业或自身资金实力不足的企业受到较大影响外,购房者在调控中因购房成本的增加也受到了较大影响。
以前开发企业拿地可以贷点款,现在对自有资金占有比例的要求非常高。成本在不断上升,但资金回笼却越来越难。不过我们的自有资金将近1亿元,全部建设完也没有问题。从目前的形势来看,下半年的情况还是令人担心。
陈世霞(中原地产湖南分公司市场研究总监):从我们接触到的数据来讲,三月份出台的限购政策对长沙的影响是有的,但是不大。在调控作用下,一线城市楼市有往下走的趋势,比如深圳。但为什么长沙影响会比较小?最主要的是供应量,供需比在这里,可以说是供不应求。供应量决定需求,决定价格。长沙目前的成交量和价格没有太大波动,也是源于此。
从今年上半年成交的数据来看,50%的购房者来自县市。如果限购波及到三四线城市,对长沙还是有一定影响。但我们预计下半年长沙的新增供应量可能在350万平方米左右,加上新开工预售量,应该在500到600万平方米左右。因此,从供应量上看,对长沙的影响也不会很大。
市场或向买方倾斜
主持人:随着调控的价码,购房者选择的余地会越来越大,对于这部分购房人群而言,下半年是否是个入市的好时机?
傅卫民:现在有两种保值的东西,一个是房子一个是黄金。但买房子还是要按自己的需求来。要结婚了,或者居住必须要改善了,不管房价和行情如何,都可以买。
目前来说,刚需还是在不断地增长。如果市场进一步收紧,下半年的供需情况可能向买方倾斜,市场的选择面会变大。
冯朝阳:我认为今年下半年到明天上半年还是一个比较好的购房时期。根据我的了解,长沙不少楼盘几个月都没有涨价了,现在能卖得动就是好事。
随着保障房逐渐入市,小户型市场可能受到冲击,反倒大户型比较有市场。所以,我认为到2012年之后,大户型市场会逐步好转。
魏建魁(湖南湘电房地产开发有限公司副总经理):购房时机与个人及家庭有关。如果今年确实不需要买房,也可以等一等。现在买房,大部分是刚性需求,真正拿几十万元出来一次性付款的很少,大都是靠按揭,而按揭现在受到了一定限制。另外,虽然一些楼盘已经在促销打折之类的活动,但价格并未实质性地下来。
汤沙:房市不比股市,股价有涨有跌,而房子在销售过程当中还是比较稳定的。把钱投进去有回报率大家便都愿意投资,至于刚性需求肯定是有需求就要买。
陈世霞:我们一直坚持一个观点,只要有合适自己的房子,只要能付得起首付和月供,随时都可以入市。
我们从30多年的楼市经验里面得出一个结论,房地产在周期里面是波动的,最高值永远比前面的峰值高,但最低值比前面的低值每次都高。只要是增长期,长远持有是最划算的。
资金链是核心问题
主持人:随着调控的升级,银根的紧缩,市场的资金压力越来越明显,对于下半年的长沙楼市,各位有何看法?长沙楼市将如何突围?
冯朝阳:下半年,政策的严控给长沙楼市还是带来了一定的挑战。但还是会比较平稳。
就我们自己的项目而言,不会跟着市场而是跟着项目自身的节奏走。但因为银根紧缩,有可能会导致一部分开发商顶不住,出现吐盘现象。所以长沙楼市下半年对购房者来说还是比较好的机会。
魏建魁:不只是长沙,突围是全国开发商面临的问题。对我们来说,要解决的核心问题就是资金链问题。一个思路是,要利用民间集资;另一个思路,就是产品在价格上、赠送上、产品品质上的营销,说得再好,老百姓不花钱买账,就是硬性问题;再一个思路,就是扩大销售面。
傅卫民:我们自己拿地的速度在减慢,一些大型开发企业逐渐从一二线城市撤到二三线城市,因为资金回流慢,也在逐步放慢拿地速度。房地产说到底就是一句话:资金为王,有资金你就能够撑下去,撑下去就是王。
汤沙:下半年,我们楼盘的价格还是持保守态度。现在货币政策紧,尽量把资金回笼,银行该回的款尽快回了。看以后的发展大形势,我们项目是没什么压力,物业都是自己持有,每个公司情况不一样。
来源:红网 编辑:周青