不仅负债成本过高、销售困难、融资渠道不畅，就连销售款回笼也遇到了障碍，房地产企业的资金链正面临越来越严峻的挑战。而从佛山放松限购的朝令夕改可以看出，政府调控楼市的决心十分坚定。在这种背景下，以龙湖为首的品牌房地产商掀起了新一轮降价潮。

龙湖地产青岛新盘降价超过10%；重庆龙湖千套房源降价8%；合生创展部分楼盘降价超过10%；世茂房地产部分内地楼盘计划降价10%……

“十一”长假之后，上证报对部分品牌房企价格策略进行了调查。结果显示，以民营房企为主，新一轮降价，也可以说是年内最大规模和幅度的降价潮正在到来。

龙湖领衔新一轮降价潮

昨天，一则重磅炸弹在青岛楼市被引炸。一直以价格略高于周边物业著称的高端物业开发商龙湖地产宣布，其在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在了6500元/平方米。这一价格较周边同档物业价格降低了1000元左右，降价幅度超过10%。

除了均价降低外，有消息称，在10月12日、13日两天内现场登记的客户还可享受总房款1%的优惠，同时赠送一个价值10万元的停车位。另外，在10月15日举办的认筹活动上交5万元认筹金的客户，可在享受以上优惠的同时，再享5000元/套的总价优惠；当天交10万元认筹金的客户，可再获得10000元/套的总价优惠。

消息传出，青岛原本低迷的楼市像被炸开了一个缺口。有分析人士称，或许有更多房企将在青岛进行降价销售，以应对客户流失。

这已经不是龙湖第一次大手笔低价入市了。数日前，重庆龙湖宣布启动“易房节”，上千套房源降价3%至8%，最高每套优惠40万元。有消息称，部分房企连夜召开会议研究对策。

对于此次龙湖的高调出击，龙湖新闻发言人许桐辉向记者介绍，这不代表龙湖启动全集团的统一降价，而是龙湖一直秉持的灵活定价策略。根据每个城市和楼盘的不同性质，争取主动出击，抢占市场。“目前的形势已经十分明确，回笼资金以保持流动性成为企业头等大事。”许桐辉称。

据介绍，龙湖的低价入市策略只针对新盘，“以往龙湖定价都是略高于周边房价，也就是说，龙湖新盘入市，价格没有比周边高已经相当于降价，而一旦大幅低于市场价，说明较龙湖原本计划入市的价格，下降幅度更大。”一位接近龙湖的房地产人士称。另据了解，接下来龙湖仍可能在其他城市展开降价活动。

除龙湖外，有消息称，世茂房地产计划部分楼盘降价10%左右。甚至有消息称，在内地有较多项目的和记黄浦也已经开始考虑降价促销。“可以肯定的是，和黄在全国的项目卖得都很差，上海的两个物业每个月只能卖出一、两套。如果降价，应该会有效果，但降幅起码要在20%左右。”一位上海房地产专家表示。

“以前降价的多是普通住宅，现在连高端物业和豪宅也不得不降价回款，这就很可怕了。对于豪宅开发商来说，他们一直认为小幅降价也不会有效果，所以都挺住不降。如果现在他们也启动降价，那说明资金链是真的很紧了。”北京中原高层表示。

房企资金危机加剧是降价主因

我们在关注房企降价策略的同时，也在探究这一轮更猛烈降价的真实原因。这些企业的统一特征是香港上市、民营背景、在内地有较大体量的开发项目，且此前融资策略较为激进。

以合生创展为例，有业内人士评价，合生创展将是继绿城之后又一个可能出现现金流高危的企业。据了解，上半年，合生创展营业收入仅为48亿港元，但总负债高达334亿港元，两年内的短期负债已经超过200亿港元。

也因为此，9月底，标准普尔宣布，将合生创展的评级展望由“稳定”调整为“负面”，将合生创展的大中华区信用体系评级由“cnBB”下调至“cnBB-”，债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。标准普尔信用分析师符蓓表示，合生创展的流动性和财务实力可能将在2012年进一步削弱。主要信用风险因素包括激进地通过发债进行扩张、销售的执行情况疲弱以及持续的公司治理问题。

昨天，记者致电合生创展在北京的楼盘合生麒麟社(微博)，数月前网上销售均价为30000元/平方米的项目，目前均价在2.6至2.8万元/平方米，降价幅度在10%左右。据了解，合生创展这一轮降价早于其他企业，在第三季度就已经展开。

可见，流动性风险与房企销售策略直接相关。业内人士预期，在今年年底和明年年初，房企的现金流危机可能达到最高峰。

其中原因之一是融资非常艰难。一般来说，房企在年底前需要偿还短期银行贷款、支付工程款、农民工工资，以及拖欠的政府税费等。第二年年初，将进行新一轮融资，以支付新一年的运营成本。今年以来，随着银行贷款收紧，房企最倚重的融资路径是房地产信托和海外发债。不过，从目前趋势看，这两条路径明年都可能出现阻碍。

“目前几大信托公司的房地产信托已经全部叫停。而海外发债也随着近期国际市场看淡内地房地产业而被迫中止。”一位房地产专家表示。

美银美林数据显示，6月30日以来的三个月时间内，中资地产开发商发行公司债券整体跌幅高达19.9%，创下自2008年3月以来最大单季跌幅。外资看空内地楼市，担心信用危机成为这轮下跌的主要原因。

由于国内融资渠道不畅，今年以来，碧桂园(微博)、世茂房地产、宝龙地产、龙湖地产、方兴地产、华润置地等房企在海外密集发债，融资额超过了1000亿元，几乎所有在港上市内地大型房企都完成了一轮融资。“对于房企来说，债已经发完了，目前的债券价格下跌对企业其实影响不大，最主要的影响是这种下跌趋势和预期将给房企未来新的海外融资带来困难。”一家香港上市的民营房企高层表示。

在这种金融形势下，房企在第四季度大范围降价回款就很可以理解了。而目前房企最为担心的是万一价降了销量仍上不去怎么办？“集团在考虑哪些区域可以启动降价时，一定会考虑这一因素，像北京这种可能降价也不会跑量的，就不会在这一轮降价的考虑范围之内。”一家计划降价的房企内部人士告诉记者。

来源：上海证券报（记者 于兵兵） 编辑：宁波