2012年1月9日下午，全国工商联房地产商会会长、原国家建设部科技司司长聂梅生出席贵阳市房地产商会2011年度会议，就“2012中国房地产市场如何？”进行专题演讲。会上，聂梅生指出：加强保障房建设、促进房价合理回归、坚持房地产调控不动摇仍是2012年国家房产政策调控主题。

聂梅生就2011房地产市场进行有力的数字剖析。指出过去的一年房地产市场投资持续下挫，2012年房地产市场仍将面临的四个关键问题。

关键一：房产资金链紧张 库存量高

房产资金链紧张、库存量高仍然存在，去存量将是2012年大问题。受银行房贷政策的影响，个人抵押贷款的首套房受到影响，2011年部分房地产行业资金链一度紧张，房地产市场资金链出现不稳定的波动。在浓重的观望情况下，存量房不断的增加，这种高存量问题在过去的一年里没有得到解决，需要在2012年里继续消化，加上开发商不买地，因此造成2012年房地产市场还会处于低位，但是存量房是今年比较大的问题。

面对房企高存量问题，聂梅生提到：采用降价出手、并购以及政府收购是解决去存量问题的有效措施。重点提出政府回购库存房作为保障房一方面可以解决高存量带来的市场压力，另一方面收购的房屋直接做为保障房出售，可以省却建设保障房前阶段买地建房等耗时耗力的环节，可以节约资源，同时也达到了调控目的。

关键二：银行的房贷风险不在于房价下降的问题

房地产贷款占银行的比例不是很高，中国占了银行贷款约为20%。事实上，土地的价格可以瞬间下降，抵押品贬值，有的时候价值就下降了，房地产市场也是如此，如果土地价格突然贬值，房企资产瞬间缩水。房地产不景气，上下游在银行的贷款就会出现问题，引起了系统性的风险。加上地方融资平台中25%的税收是来自于土地出让权，土地贬值后，价格就下降了。因此，银行的房贷风险不在于房价下降的问题，最根本的是在土地的交易价格上。

关键三：房产改革需要重新定义 房地产面临转型

房产改革需要重新定义，从以前的投资拉动转向内需、转变为对经济和社会的承载作用。

房地产要做到其他的新兴产业共生，住房要有双轨制：商业地产和城镇化要并轨，城市运营和城乡一体化并轨。新兴产业区要承载房地产，同样房地产要在其中起重要的作用，企业应该根据这样的作用进行重组，如果要做保障房就要积极参与，从单一商品房转变为多元化开发，从开发转变成持有物业，从单纯的规模开发到集成开发。

“地价领跑房价、买房人付了70年的租金政府却还要收房产税”是问题，促进商品房机制的形成和转变是非常重要的，必须形成长效的税收机制，以房产税取代土地出让金这一步迟早要走，越早越好。在高端和新房税收，这是一种预期、影响和意识，房产的问题是政府、住房的分工，怎么进行房产税征收，需要政府、开发商以及消费者的重视。

关键四：建立多元化的房地产金融体系

聂梅生指出：“今年信托赚了很多的钱，银行收了，信托赚了。如果银行放贷，信托只有8%，然而2011年信托达到了20%，因此出现了高利贷，资金都流向了高利贷，使融资的成本更高了，因此有序的促进多元化的房地产体系，发展信托基金，让大家不要炒房，让民间的资金有序合法的进入房地产，而不是限购限贷，同时促进企业的优胜劣汰。”

建立多元化的房地产金融体系，遏制炒房，需要政府、市场、银行三方面的努力。建立房产基金，促进资金流通渠道的合理性，从而降低资金成本有利于房价的稳定。

最后，聂梅生总结道：未来房地产业还会成为热点，调控也会以不同的方式继续，房产政策必须刷新，我们期待这种改革可以改变房地产市场根本性的问题，期待房地产的健康发展。

来源：房龙网 编辑：宁波