位于北京金街核心地段的新东安市场，正在实施耗资2亿元的大规模改造。5月，商厦对面的莫泰快捷酒店，正筹办开业。

北京国贸桥下四块金三角地，三块已被占满。西南角高达250米的银泰中心，正在日夜赶工，长假期间也未间断，已进入内装修阶段，将于2007年全部投入使用。

世界顶级酒店柏悦(Park Hyatt)，在全球只有19家，已择址北京银泰中心的柏悦，是全中国第一家，房价高于上海金茂君悦（君悦与柏悦同属世界最大的私人酒店管理公司美国凯悦公司，但柏悦档次更高）。银泰中心的所有者科学城(000975)，受利好刺激，4月股价上涨超过60%。

多国部队开业高潮

随着2008年奥运会临近，北京已成为各类经济型酒店的集聚地，如家、锦江之星、莫泰、汉庭、速8等品牌，都在制订各自的开店计划。

根据北京旅游局的预计，为期17天的奥运期间，北京日均游客流量将达50万人次，形成住宿需求高峰。

目前北京市区有经济型酒店130余家，总客房数达到1.3万间，平均房价在240元左右。2007年，如家、锦江之星、速8、莫泰、7日等品牌在京开店总数，都在20家左右。预计2007年底，北京地区经济型酒店总量有望突破200家。

高星级酒店，也正进入开业高潮。在2008年奥运会前，北京将有9家新的五星级酒店陆续投入使用：希尔顿、丽兹卡尔顿-万豪、索菲特、洲际、凯悦、柏悦、君悦、香格里拉和威斯汀，都是全球酒店业的名牌，大部分位于CBD和金融街。

国际物业代理公司戴德梁行，4月中旬举行专题新闻发布。戴德梁行投资部董事曹念国预测，2008年奥运会前，北京酒店数量，将从2006年底的700家，增至800家以上；3～5星级酒店客房量，将从8.5万间，增至2008年中期的10万间。

曹念国曾接到客户委托，寻找酒店投资对象。他发现在CBD、奥运村、王府井、亮马桥、建国门、大望路、中关村一带，酒店非常密集，甚至在方圆1公里内，聚集2～3家高档酒店。

最好酒店基本被预定完

虽然距奥运会开幕，还有一年半时间，但是住宿预定已经开始吃紧。预订者被要求，在奥运会正式开始前3个月到半年前，付清全款。

根据北京奥组委4月19日新闻发布会消息，北京四环路以内最好的酒店，已被基本被预定完。122家与奥运会组委会签约的三星、四星、五星级酒店中，已有超过3万个房间，被奥组委官员、各国贵宾、主办方以及媒体预定，大约占接待能力的70%以上。这些酒店都距离比赛场地较近，具有地理位置优势。

普通床位将涨价6~8倍

首都经济繁荣带来了大量商旅客人，对于高档酒店的需求持续走高。根据仲量联行提供的数字，除2003年“非典”外，北京酒店业房价已连续5年保持10%以上稳定增长。

北京酒店市场供不应求的问题确实存在，到2008年酒店缺口约300家。但北京市的规划方案，不是单纯新建，而是存量装修升级为主。

奥运是酒店业的赚钱良机。从奥组委在北京的112家签约酒店情况看，五星级38家，价格为353美元；四星级40家，价格为272美元；三星级34家，价格为176美元，是目前北京对应酒店价格的3～4倍。

北京市政府和市发改委官员已经宣布，奥运期间不会限制酒店定价。预计三星级酒店的均价在350美元左右，豪华五星级酒店价格在500～800美元之间，而目前普通床位80～100元的青年旅馆，届时也会涨价到600～800元（85～115美元）。

经济型酒店是增长亮点

曹念国估计，2007年北京酒店出租率，将从目前的69%，增至72%～75%。但奥运过后并不乐观。预计到2008年奥运前夕，仅4平方公里的CBD圈内，五星级酒店就有客房6500间，提高入住率，是酒店经营者需要费心考虑的问题。

目前，发达国家酒店的高中低档比例结构，一般为1∶4∶5，而中国酒店结构不尽合理。针对低档酒店严重不足，经济型酒店成为增长亮点，高星级酒店的投资回报率变化不大，投资回收期较长。

总结北京酒店发展趋势，曹念国指出：

经营成本越来越高。员工平均工资增长的速度，超过房价提升的速度，如果入住率不变，今后经营酒店的利润，会越来越低。

管理和设备本地化。酒店大部分材料基本本地化，五星级酒店的外籍员工，由原来的20～30人，降至3～4人，外籍管理和维修升级成本降低。

客户以国内人士为主。星级酒店消费主力，由国外旅游者向本地人士转换，需要引起重视。

酒店业态呈哑铃状分布。一方面，五星级和六星级的酒店层出不穷；另一方面，单价200元的经济型酒店大面积开花。仲量联行总裁安瑞达认为，在北京市区兴建酒店，成本非常高。如果不定位在超豪华型酒店，很难经营。一些闹市区已建成的小型住宅和单位宿舍，可以改为经济型酒店，以低成本和高入住率实现盈利。

资本加速占领市场。通过收购一些中小型品牌，国际大集团迅速进入北京酒店业。

分食奥运酒店蛋糕5大技巧

2007年上半年，北京约有20家大中型酒店正在大修升级。东三环燕莎的希尔顿饭店、长城饭店、凯宾斯基饭店在局部装修；CBD的中国大饭店大都会议厅已经完成全面翻新，建国门的赛特饭店停业装修；比邻的国际饭店也在内装修；白石桥的友谊宾馆、西苑饭店也计划在2007年升级改造。首旅集团位于长安街的长富宫饭店、民族饭店、京伦饭店已完成停业改造，2007年3月，耗资7200万美元的北京香格里拉饭店2期工程动工。而王府井著名的北京饭店2期工程已经完成拆除，将抢在2008年开业。

老酒店翻新，最受顾客青睐。曹念国认为，投入数千万元，甚至数亿元改造老酒店，带来的效益提升同样可观。2007年王府井国际艺苑皇冠假日酒店新装开业，整体房价提升35%，客房出租率达到80%，宴会厅的出租率也提升30%。

借助周边环境，完善配套设施。以往酒店建在独立的建筑物，目前的酒店，多是开在商业综合体里，可以借用周边的商厦和旅游设施，提供足不出户的全套服务，提升竞争力。

位于长安街的东方广场，集亚洲最长的室内购物街，8组5A写字楼和数十家国际500强公司入住，为东方君悦酒店带来稳定的高档商旅客流。2007年新入市的华贸中心，集中了十余家世界顶级企业和庞大的Shopping Mall，内置的丽兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和JW万豪(JW Marriott)2座五星级酒店，开业前景乐观。

增加奥运会主题和民俗主题。如今，多数酒店里最贵最豪华的餐厅是中餐厅。从营收角度看，中餐厅的收入也高于西餐厅。奥运经济研究会会长陈剑建议，奥运期间突出主题，策划奥运美食、传统中餐、中华民俗的展览和营销，会取得明显的经济效果。

争取奥运认证。争取奥运接待认证，无疑可以在奥运期间，夺得最多收益。北京奥组委运动会服务部副部长向萍表示，目前已签约的112家星级饭店，主要集中在长安街以北，靠近比赛场馆和北京繁华商业区。但观众接待能力还有较大缺口。第一批253家无星级酒店已通过审核，获得接待奥运观众资格。北京市旅游局副局长熊玉梅说，预计到2008年，将有1000家这样的达标单位。这些住宿单位在2008年将提供5万多个房间、10万多张床位。

采用环保及无障碍设施。向萍建议，饭店在装修改造应注意建筑材料、涂料的无公害；中水系统和废弃物的回收；节水、节电等细节。同时注意设计使用无障碍设施，方便残障人士需求。

为奥运后会展经济提前预热。高级酒店的收益，重点来自会议和展览。曹念国的统计表明：每个奥运主办城市，奥运会后的酒店、写字楼和商业，经营都有滑坡，只有会展，不仅没有滑坡，反而往上走。很多国际会议，都会挑选刚举办奥运会的城市主办。

北京市政府已经争取到数十家国际大型会议，在2008～2009年举办。中国大饭店等十余家酒店，已经对会议设备进行了全面改造。

华泰证券分析师郝国梅建议个人投资者关注奥运概念板块。尤其是受益最直接的中青旅(600138)和首旅股份(600258)。2008年游客增长将使旅游服务业出现快速增长，中青旅位居行业第二，未来3年业务预期年均增长30%。首旅股份也是旅游板块最大直接受益者之一。公司旗下两家酒店为北京奥运会指定接待酒店，雅典奥运会，房价平均涨幅3~6倍，酒店业务利润可观。

来源:搜房网 编辑:孙迟