中国日报网
用户名 密码 注册
中国日报 观天下 知中国

我国千亿住房维修金竟成糊涂账 支取复杂不透明

2012-08-22 10:21:48 来源:中国青年报
打印文章   发送给我好友

各方说法无法统一

既然有的小区有经验,也能拿出具体“攻略”,申请维修资金还有什么难处?

一位不愿透露姓名的业委会主任告诉本报记者,上述步骤看起来严谨全面,实际执行中经常遇到“意外”,“有一次我们小区想启用维修资金,先打电话去建委指定的鉴定中心询问,对方开口就说,我们最近很忙,等一个月再说。”

这位业委会主任认为,政府指定鉴定中心做鉴定,指定审计公司做审计,其实是一种垄断,产生的鉴定费和财务审计费,都要从业主缴纳的维修资金或物业费里出,而且这钱必须得花,“拿着大家的钱,官腔还这么大!”

在他看来,新天第小区是北京市多项政策的“试点”小区,因此进行得比较顺利,其他普通小区要申请维修资金,任何一个“意外”都会拖慢进程。“去申请维修资金的小区,其能力和人脉很重要。比如在财务审核上,卡得紧些还是放得松些,对小区影响很大。”

而且,在许多具体问题上,“专业人士”们的说法也不一致。

北京盛德恒通物业公司总经理王中秋从业多年,其公司所在的多个小区成功使用过维修资金,熟悉这套流程。他所说的步骤与张大宪所说基本一致,又有不同。

谁负责维修过程中的组织、协调、监督?在王中秋看来,应由物业公司负责。而在张大宪看来,应由三方工作组负责。在2009年年底出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)中,政策鼓励引入第三方监督。

谁负责项目验收?王中秋认为是建委负责验收,也同时起到监督作用。但张大宪认为,建委不负责验收,由小区工作组验收。

王中秋和张大宪认为,回龙观镇为新康园小区修电梯的做法,存在“先斩后奏”,难以保证他们能申请到足额资金。

但是,《办法》中明文规定,属于紧急情况的维修,应在工程结束、验收合格后,再由物业公司提出申请。

《办法》中规定了5种紧急情况。2010年5月,北京市建委印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》,其中界定的紧急情况变为6种。

为何政策与人们的理解存在诸多偏差?北京市盛廷律师事务所律师毕文强说,1992年5月,有关部门开始对这笔资金作出原则性规定,至今已有20年,其间,政策持续调整、修改,发放文件纷繁复杂,1998年商品房成为住宅的主要形式以后,这笔资金越来越受到重视;2008年,政府将公共维修基金改为“住宅专项维修资金”。除了政策上的调整,现实中这笔资金的使用也经常出现漏洞,即使是“物业专家”、“业主专家”也不一定熟悉,绝大多数业主对此更是茫然无知,无所适从。

业主、专家、媒体曾多次质疑,维修资金“交钱时没商量、用钱时说不清”。在毕文强看来,这一方面是由于相关业主对政策宣传、相关规定了解不够,另一方面,在执行中也确实存在着许多现实困难。

曾经算出诸多“糊涂账”

北京市是所有城市中对维修资金使用情况公布得最详细及时的。最新数据显示,目前北京市累计归集维修资金314.93亿元,共有796个小区使用维修资金2.84亿元,涉及电梯、屋面防水等2783个项目。人们想知道,这两亿多元具体花到哪些和项目上,能否公示?但记者就这一问题约访相关部门,对方拒绝接受采访。

从已公布的情况来看,截至去年年底,西安市归集了55亿元维修资金,使用仅1386万元;截至去年8月,武汉市归集近50亿元资金,使用约5000多万元;截至去年8月,浙江省丽水市归集总额超过1亿元,使用仅20多万元,截至今年1月,天津市归集145.4亿元,使用仅7753.5万元……国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。

数以亿计的资金沉淀、闲置在政府的账户里,对业主意味着什么?

2006年,北京市开始试点:如果小区业主同意,可将这笔钱划转至小区分账户。新天第小区就是试点中第一个划转出来的小区。张大宪说,在划转之前,全市维修资金都存在政府指定的光大银行,利率按活期计算,约为0.72。小区把这笔钱划转出来后,可以改变增值方式,“这700多万元不可能短期用完,我们设定一笔钱用于应急,其余的有些存成一年定期存款,有些存成三年定期存款,利息就是原来的数倍。”到去年年底,新天第小区的维修资金由700多万元,变成近1000万元。

当时北京海淀区太月园小区业委会主任王嘉吾也算了笔账,该小区维修资金总额超过3000万元,按活期利率计算,一年下来利息收益20万元左右。如果把总额的10%存为一年定期存款,20%存为三年定期存款,70%存为五年定期款,每年利息超过150万元。为此,太月园小区也将资金划转出来。

全国多年来数以亿计的维修资金存在政府账户里,为何不“理财”?2006年9月以后,在北京市人大代表、政协委员和大量业主的质疑声中,北京市将维修资金年息从0.72%调整到3%。

围绕着维修资金,还有许多“糊涂账”。

2006年,广州市12个小区业主委员会联合维权称,开发商或物业公司挪用维修资金。此后公布的广州市房管局数据显示,1999年至2006年6月,广州市该项资金归集额应为37.8亿元,实收14.13亿元。此后,福州、深圳等多地也陆续出现维修资金被侵吞的案例。

毕文强律师认为,目前专项维修资金主要面临的问题有:第一,开发商侵占维修资金的情况突出。这笔钱本不该由房地产商管理,但现实中不少房地产商将其与房款捆绑收取,延时上缴,将部分资金挪作他用。第二,专项维修资金归集到政府部门后,在使用的具体程序上需要进一步规范。国内很多地方对这笔资金的收益如何使用还是一笔糊涂账。第三,目前申请使用这笔资金的程序和审批极为复杂,政府方面比较谨慎;而在业主共同决定时也会出现不一致的地方,从而导致实际上较难动用。

还有一些地方,出现了另一种“糊涂账”:据新华社2010年报道,国家已明确规定小区电梯更新费由维修资金支出,但安徽淮南出台了一条地方法规,要求当地所有房产开发企业在售房前必须缴纳每部25万元的“首次电梯更新费”,不交钱不发房屋预售许可证。

中国人民大学法学院教授刘俊海认为,目前维修资金存在种种问题,关键在于“不透明”:“维修资金涉及使用的过程中可能出现各种问题,业主少缴了、开发商少缴了、使用不规范了,但归结起来还是要透明,只有完全透明,政策才能到位。”

他建议政府应将信息“全面上网”:“切入点、突破口还是加大透明度,提高资金的可预期性,让每个业主、市民都能在互联网上查询到维修资金:总计是多少,每个小区花了多少钱,这不涉及国家机密、商业利益、个人隐私问题。”

刘俊海认为,向业主宣传普及专项维修资金方面的知识不到位,政府、物业公司、业主委员会都有责任,但主要是政府的责任。“物业公司是管家、仆人,不应懒惰,政府是全体人民的公仆,更应该改进工作。”(白雪 实习生 饶梦溪)

上一页 1 2 下一页

精彩热图

揭秘美绝密军事基地51区!

揭秘林青霞的蜕变