在趋严从紧的楼市调控中，房价曲线改变了十几年来单一的只涨不跌的轨迹。以伟业我爱我家副总裁胡景晖为代表的一方，坚定认为今年七八月会迎来“刚需断档期”，楼市新一轮低谷将再现；而地产大鳄任志强却认为，下一轮房价将迎来高增长。进入博弈期的北京楼市，真相如何？

带着诸多疑问，在刚过去的七八月交替的两周时间里，北京晨报记者一行6人分别深入到京城十大成交热点区域，走访成交活跃的在售楼盘和二手房项目为样本进行调查，结果发现，北京房价如今已不再是全面飘红，部分区域涨价也是“有条件”的。

最抗跌和跌最狠的区域先回涨

样本区域：通州、方庄

以暴涨暴跌著称的通州楼市，被视为北京房地产走势的风向标。北京晨报记者走访发现，经过近一年暴跌的通州楼市已经止跌，尤其最近两月二手房价格以月均千元的速度回涨，达到16000元/平方米；一直以来采取“以价换量”策略的在售新盘，也开始收紧优惠折扣。不过，相比2011年初的历史最高点，目前区域内的房价还有不小的降幅。

有CBD后花园之称的通州，顶着新城规划的光环成了房价伸缩幅度之最。而与之最具可比性的区域之一要数方庄地区，也是最早受益于轨道交通便利发展成为楼市热点板块的地方。北京晨报记者调查发现，方庄二手房7月份均价在2.8万元/平方米左右，比4月份的2.5万元/平方米上涨了3000元。据房产经纪人介绍，目前方庄房价已回到历史最高点，借助于成熟的配套和优越的地理位置，方庄有了“跌的时候后跌、涨的时候先涨”的“抗跌”头衔。

城区房涨价必绑“稀缺资源”

样本区域：交道口、崇文门、万柳

“十二五”期间，北京三环内不再新增住宅用地，这成为三环内住宅增值的最大“理由”。据调查，城区内房子增值、保值的最大关键因素则必绑周边的稀缺资源：学校、公园、商业繁华程度等。以东城区交道口、崇文门和海淀区万柳为例，回迁房均价在3.4万元到3.5万元/平方米；商品房则从一般的3.8万元/平方米的均价，上升到6.5万元到8.5万元/平方米高档住宅。记者调查发现，作为最贵的学区房区域——万柳板块，最贵小区的房价能卖到10万元/平方米。

记者走访发现，以往都是由于炒房客的转手频次，一步步推高了房价。如今，房东则是因惜售房子，以小区最新卖出一套房子作为参考价而卖房，按照中介的说法：“学区房不是一下都提上去的价格，而是卖出去一套提一次价格，最终提升了区域均价。”

南北楼市冷热不均

样本区域：大兴、房山、北苑

上周，保利地产声明称，位于北京大兴的保利春天里一、二期产品“与国家公布的经济适用房3%至5%的利润水平相当”，不存在价格上涨40%一说。记者在保利春天里售楼处现场了解到，项目开盘前最大优惠能达到8万元一套，但这一折扣在逐步收紧，看房人却依旧熙熙攘攘。刚经历过大雨洗礼的房山，也没能阻挡人们去买房。

在大兴、房山的多个在售项目，售楼处都是一片繁荣景象。但如果和北苑板块的项目相比，则不能同日而语。记者调查发现，房山、大兴多数项目都已经蓄客很久，处在集中签约的阶段，部分销售人员也坦言挖掘新增客户不容易。而在北苑地区，多数项目已卖得只剩下了超大户型。尤其在北苑买两居，无论是单价2.6万元/平方米的二手房，还是单价3万元/平方米的新房，都因量少而不易买到。据了解区域行情的售楼员透露，“北苑房源紧张，有钱也不一定买到房，还要靠关系”。

涨不动房价涨租金

样本区域：望京、花乡

“非主流”现象如今也开始在房地产市场上演，涨和不涨的区域几近平分秋色。在这一轮楼市调查中，北京晨报记者第一站就遇到了已滞涨一月有余的花乡区域。虽然年底才通10号线地铁且未来几年还有天坛医院进驻，然而早已透支上述配套优势的花乡，加上区域内在售新盘少得都难找到竞争对手，如今房价没了上涨动力。目前区域内的二手房价格相比历史最高点还有2000元/平方米的差距。“买卖不旺租赁火”是中介行话，花乡区域也不例外，一套普宅两居的房子月租金已涨到3600元至4000元，与两年前相比涨了近1000元。

同样涨不动房价的还有望京区域。远洋、保利都曾在这里巨资高价拿地，如今却都低价入市。记者走访发现，如今望京区域房价在4万元/平方米上下算是相对稳定，但租金大涨。以普通一居室为例，月租金都超过4000元。把望京区域当成是“第二个CBD”看待的望京居民，受益于大批企业进驻产生的附加值，并不在乎房价涨跌，而是迎来了“收租子”的好时代。

晨报记者 王丽娅(晨报记者 刘映花、孙春祥、陈琼、姜樊、韩元佳对本文均有贡献)