世联地产数据研究中心总监王海斌：

楼价若还涨，首套首付或提至五成

记者：从历史来看，楼价下跌的因素是什么？而此轮限购政策出台后到现在，深圳楼价还无法下跌是缺乏什么因素？

王海斌：中国的楼市历史并不长。从1998年中国实行住房货币化以来，楼价在2007―2008年有过短暂的下跌。其他时间都在上涨，只是涨幅不同而已。

2007―2008年新房楼价下跌的主要原因，是开发商主动降价，而开发商主动降价的原因，是资金链开始出现紧张，影响到企业的正常运营和未来发展，开发商必须加快销售，回笼资金。

而目前，楼价得到5个因素的有力支撑：

第一，旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等。

第二，经济的发展。各城市都在为经济发展进行各项规划，比如环首都经济圈、海南岛国际旅游岛、前海计划单列等，这些规划改变了对市场的预期，成为楼价上涨的隐性因素。

第三，市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价的核心力量。从2007―2008年的调控中大家得到一个结论，那就是即使调控让楼价下来了，过不了多久还是会涨回来的，而且时间不会太长。

第四，最好的投资。一方面，中国的投资渠道缺乏；另一方面，最近几年楼市的表现有力地证明了楼市是最好的投资渠道，风险低、收益高、周转快。

第五，财富的增长。全球知名的波士顿咨询公司（BCG）日前发布的报告称，中国财富市场在去年表现出众，达到5.4万亿美元，且百万美元资产家庭达到67万户，同比增长60%，位居全球第三，仅次于美国和日本。私营企业的崛起将为中国企业家群体以及新兴中产阶级的财富积累起到很大的助推作用。根据BCG数据显示，中国中产阶级群体（拥有10万美元到100万美元资产的个人）的财富，在过去5年内，以年均超过12%的增长率增长。

记者：在这种情况下，第三次调控的可能性大吗？可能会有哪些政策？

王海斌：第三轮调控的可能性比较大。从政策来讲，基本还是会围绕目前已经出台的政策。

目前，这一轮针对房地产市场的调控，其逻辑是“促供给、抑需求”，因此，政策主要针对供给和需求两个方面。针对“抑需求”的主要是限贷政策和限购政策。针对“促供给”的主要是严格征收土地增值税、商品房预售资金监管等。

如果中央要进行三次调控的话，政策的走向会有三个方向：

第一，政策的严格执行。之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行。比如严格征收土地增值税。

第二，政策力度的提升。比如，首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高。

第三，政策范围的扩大。比如，目前限购城市有16个，未来很有可能继续扩大。

而从目前中央出台的一系列政策和措施来看，中央对明年楼市的调控主要会从四方面进行：第一，继续加大保障房供给，尤其是公租房的建设和供给，而且要地方政府落实到位。第二，继续严格执行限贷政策，打击投资、投机，把市场向自主需求引导。第三，解决影响房地产的根本问题，如土地财政，从制度上长期、持续解决房地产市场的根本问题。第四，鼓励民营资金进入保障房建设市场，保障房建设模式逐步形成，形式多样化。

来源：南方日报 编辑：冯媛