图表：中国7个大中城市房价泡沫成分超过50% 新华社发

曾成功预测2008年房价下降

根据他们的测算，自今年年底起，房地产企业将进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%，与此同时，资金来源却由于销售下滑、贷款条件提高等因素出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长；同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率都出现了下降。

而与此相对应的是，政府正在加大对开发投资的监控，因此，能够看到近期房地产的开工势头很猛，“这样的状况延续下去，未来房地产的资金短缺会更严重，去年3、4季度和今年1季度是房地产借款高峰，按正常借款结构，今年12月和明年1月是还款高峰，房地产开发商将面临巨大的资金链接续的考验，因此，我们判断房价在那之后下跌是有依据的。”

刘元春还表示，除此以外，他们还对房地产市场的需求做了推算，如果政策持续加码，继续严控，需求大量上扬概率较小，持币观望概率更大。他说，据其推算，明年3月后，新房竣工率会大幅度升高，因为自去年3季度开始，新开工项目大量增加，开发投资从今年4月份开始急剧上扬，按项目建设周期来看，明年3月，房地产市场的供给增幅会很大，这也将支撑房价的进一步调整。

“总而言之，企业为保证资金链的顺畅，就必须节流开源，而当节流有限时，就必须开源，开源就是降价，这是硬杠杆，而根据我们的测算，至明年1、2季度，房地产企业必须降价20%促销来加快资金回笼，以弥补资金空缺”。刘元春说，这一模型成功预测了2008年前半年的房地产情况。

至于民众为何对报告结论理解有偏差，他表示，大部分人在谈及房价时都紧盯繁华地段房源，“实际上大部分一线城市近年来的新开楼盘都在往偏远地区集中，这些地区房价变化本身就很大，比如，此前有消息称北京通州房价直跌7000元。”他说，如果所有人都认为房价不可能跌，这才是最危险的信号。