“总而言之，企业为保证资金链的顺畅，就必须节流开源，而当节流有限时，就必须开源，开源就是降价，这是硬杠杆，而根据我们的测算，至明年1、2季度，房地产企业必须降价20%促销来加快资金回笼，以弥补资金空缺”。刘元春说，这一模型成功预测了2008年前半年的房地产情况。

至于民众为何对报告结论理解有偏差，他表示，大部分人在谈及房价时都紧盯繁华地段房源，“实际上大部分一线城市近年来的新开楼盘都在往偏远地区集中，这些地区房价变化本身就很大，比如，此前有消息称北京通州房价直跌7000元。”他说，如果所有人都认为房价不可能跌，这才是最危险的信号。

降两成居民财富不会缩水

对于目前有观点认为，如果房价下降20%，所有居民财富都将缩水20%；刘元春认为这是很大的常识性错误，因为自住房的价格大涨并不会改变民众的消费模式，因此，房价变化对财富本身没有影响。“房价降两成，也许大部分民众根本感觉不到，目前，北京房地产市场的房价隐性降价实际已达7%至8%，但很多老百姓却并没有太多感觉，因为这种降价更多以促销打折等方式实现”。刘元春还表示，此次调整和2008年房价的下行相似，“并不伤筋动骨，20%只是未来变化方向，是调整而非简单的下降。”同时他还强调，由于报告所采用的数据主要来自国家公开数据和全国70个大中型城市的采样结果，并不能完全涵盖全国所有区域。

不过，房价下跌20%却不会像人们所想象的那样，给房地产市场带来“剧痛”。刘元春表示，两成降幅不会导致房地产市场的“硬着陆”，“首先是因为投资杠杆率低，尽管开发商面临资金紧张，但资产负债不至于完全恶化，不会引起所有人抛售房产，这次调整不会是崩溃性的，而是由于资金链紧张带来的房地产企业营销策略上的调整。”他说，另外，房地产市场的消费投资杠杆仍处于一个较低水平，在房地产市场上，大部分消费者仍为自住需求。“去年，一线城市房价上涨了25%，房价这两年来上涨了约35%，即使回落2成，也只是回到2009年年中的价格水平，对行业影响不大。”

他直言中国目前的房地产问题是制度性的，但单纯从制度角度来改不可取，房产调控涉及大量利益冲突，不能简单靠“拍脑袋”来解决，即使要进行改革也要改得更具建设性，“从扩大供给入手，反对泡沫，同时避免房价的过度下滑，因为作为支柱型产业，房地产行业的问题对于国家宏观经济的重要性是毋庸置疑的。”他说。