近日一则关于“四大银行停止开发贷款”的消息搅动着房地产业内人士的心。有的银行站出来辟谣,有的银行则暗地里肯定,表面信息复杂但背后的信号明显:开发商从银行获得的贷款的确在“收紧”。
紧缩的银根是否会随着新的一年开始而放松?银行收紧开发贷款能否抓住此前飞涨的房价“野马”的缰绳?会否出现新一轮房地产企业的洗牌?记者对此展开调研。
银行开发贷款收紧 长期实行方能有效
此前为银行带来巨大收益的开发贷款在新政策中成了烫手山芋。
一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者,开发贷款往往与个人按揭贷款捆绑在一起,即银行为房地产开发商提供开发贷款后,开发商在卖楼的时候,优先推荐该家银行的个人按揭贷款。银行因此可以获得稳定的收益来源,也因此银行成为房地产泡沫的重要推手之一。
在新的房地产调控中,这一利益链条受到了规模的限制。一家大型国有银行的员工告诉记者,在新一轮房地产调控中,房地产开发贷款规模受到了限制。如果一家银行今年的开发贷款规模为100亿元,10月已经完成了100亿元,就不能再放贷;但如果有开发商还了20亿元,就又能腾出20亿元的规模。
另一家大型国有银行的负责人则说,目前并没有收到停止开发贷款的通知。但是目前开发贷款实行规模限制、限额管理的方法,从业内消息判断可能是有些银行的贷款规模放完了。
长江证券房地产分析师苏雪晶说,限贷的政策长期实行才有可能成为“苦口良药”。如果属于阶段性短期政策,明年还正常放贷,那效果可以忽略不计;如果是长期政策,明年只要是房价上涨还继续限贷,那整体上对房地产市场会有较大影响,而且大开发商也可能受到波及。
限贷作用有限 开发商还会“暗度陈仓”
专家们普遍认为,与财大气粗的开发商博弈,仅仅实施限贷政策是不够的。
世联地产首席技术官黎振伟认为,目前开发商来自银行渠道的资金虽然紧张,但开发商有多元渠道,不可能全面限死。今年房价仍然很高,开发商回笼资金快,这是中国流动性泛滥带来的。开发商即使资金紧张,也可通过提价来消化成本,反而增加了购买者的负担。
苏雪晶认为,新政以来,开发商资金面虽然整体偏紧,但还没有出现资金断裂迹象和风险。现在房地产销售仍然火热,资金回笼快,量也大。从目前情况看,银行今年仍然正常放贷,甚至规模还超过2008年。
专家们担忧,银行限制开发贷款自身动力不足,银行也可能出于自身效益的考虑帮助开发商“暗度陈仓”。黎振伟说:“开发商特别是国企,仍能通过其他项目渠道从银行贷款,这在行业内已经是公开秘密。”
此外,即使银行贷款收紧,还有很多民间资金从各种渠道进入房地产市场。“据我所知,有一些开发商以20%—30%的高利息从民间资金融资,这反而以高成本推高了房价。”黎振伟说。
华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任卢新海说,限制发放开发贷款,中小型房地产企业的日子会很难过,拿地、拿钱是他们的主要工作,资金腾挪的余地较小。对大企业来说不重要,特别是上市企业,不会有大的影响。
“大企业有自己的资金来源,支撑半年没问题。特别是全国性的大型国企,可以上市融资,拿地方便,前不久还出了地王。大企业还可以拿出个别项目切一块与别人合资,回笼资金。一些大企业自己有银行股份和财务公司,他们也可以通过授信等方式,从内部其他项目转来资金。”卢新海说。
房价仍处高位 调控需整体跟进
房价高位运行的情况仍在持续。
11月15日,广州房管部门公布10月房地产数据。10月,广州市十区一手住宅交易面积为53.72万平方米,同比减少2.1%,环比增加14.7%。由于交易登记时点相对于签约时点的滞后性,广州一手住宅交易登记面积仍呈现环比上升态势。10月广州市十区一手住宅交易登记均价为15072元/平方米,同比上升49.6%,环比上升29.8%。
因为广州实施限购令的时间晚于北京、深圳等城市,在房地产交易中出现了“限购令分水岭”。
10月15日,广州市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。广州房管局有关负责人说,限购政策对广州房地产市场影响明显。广州市十区在10月15日之后的连续十天里平均每日签约面积仅为2.45万平方米,比9月份减少6.0%;限购政策发布之后,签约均价为12056元/平方米,比9月份下降9.9%。
中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为,从新政后的交易情况看,“政策洼地”效应明显。一线城市和一些二线城市交易量降低了,但绝大多数三线城市和部分二线城市交易量仍在上升。此外目前政策尚未触及另一个核心问题,流动性严重过剩,这会助吹房地产泡沫。
“地方短期政策,只会产生局部效果。比如一些地方限购,但其他地方没有,我现在武汉,这里没限购,房地产很热;而广州限购,佛山、东莞房地产仍然很热。调控的效果需要从总体上把握。”黎振伟说。
从年初的国十一条到九月底的房贷政策,国家的调控力度不断加大。各地也不断出台相应的政策,诸如限制住房面积和套数,提高商业贷款和公积金贷款利率,甚至限制商品房价格调升。如南京规定开发商在领取预售许可证之前,要去物价部门办理明码标价手续,申报价格在3个月内不得调高,3个月后需要调高的话须再次备案。
卢新海认为,领取预售许可证之前限制不涨价,不是限制房价,而是限制房价上调,政策层面是合适的,可行的,可以全面铺开。因为现在涨的是地价,而在领取预售许可证之前,开发成本是透明、可控制的,限制定价不涨可以做到补偿开发商,保证利润。
“限制商品房售价调升对房地产市场投机的调控力度更大。放弃政府自身的一定利益,采取限制房价上涨的更强有力的措施,是政府调控房地产市场无奈但却有效的选择。”卢新海说。
来源:新华网 编辑:冯媛