购房预期改变导致需求提前释放
对于大多数在北京工作生活的人来说,今年3月出现的房价暴涨难免让人恐慌。
用我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖的话来说,今年3月的市场节奏已经被打乱,现在的楼市状况让人感觉很可怕。
“进入3月后半段,售房市场开始出现价格疯涨和恐慌性成交集中爆发的情况。”胡景晖说,今年元旦到春节长假期间,由于前期密集出台的政策,导致市场出现了观望情绪,二手房交易量萎缩,价格上涨速度减缓。春节后到两会期间,由于北京版“国11条”的出台和平抑房价的舆论环境,二手房价格趋于稳定,甚至某些区域出现了回调的迹象,业主普遍接受议价,二手房成交价基本低于挂牌价。
“如果这个趋势延续下去,本来市场可以是一个更加健康的发展局面。”胡景晖说。
然而,这个趋势很快就被打断。3月15日,两会刚结束,一日之内三个地王相继诞生,彻底打乱了市场节奏。
胡景晖告诉记者,以望京为发端,全市许多区域的二手房挂牌价迅速攀高,甚至出现了一日一价的局面,而许多购房人面对突如其来的涨价措手不及,纷纷加入购房大军,恐慌性购房开始蔓延。
“现在太不正常了,几乎所有人都在谈论买房卖房。”胡景晖说,在2004年之前,大家对房子的关注度远没有这么高。
根据公开的数据,2004年之前,北京市的房屋均价在4000元左右,处在一个比较平稳的状态。
但就在2004年2月初,SOHO中国董事长潘石屹在当年的博鳌论坛上作了一次大胆的预测,他表示,2004年北京的房价肯定会涨。
潘石屹的这个预测一度引发了不少讨论。谁都没有想到,这个预测在一定程度上吸引了大量的资金进入北京楼市。
2005年1月,北京市统计局发布数据,北京市2004年房屋销售价格比2003年上涨了3.7%,达到了7年来的最高水平。
“潘石屹的这个预测给我印象特别深,在这之前,北京市的房子主要还是本地人购买,但自从这个预测成功了之后,大量的外地人开始进入北京的楼市。”胡景晖说。
2006年之前,中国的股市一直陷在熊市的泥淖之中,一部分已经富起来的人并没有好的投资渠道,潘石屹预测的成功让人们突然发现,楼市是一个不错的投资渠道。
胡景晖告诉记者,2005年之后,温州炒房团、山西炒房团等大举进入北京楼市,一买就是一栋楼的情况并不少见。在这些炒房团的影响下,北京本地也有一部分人开始投资炒房。
“根据我们的统计,2006年之后新建的一些楼盘中,投资客的比例达到4成左右。”胡景晖说,这些房子有一个显著的特点,就是在市场的流转率很高,差不多三四年就能卖一遍,而且出售的时候基本上都是毛坯房,根本就没有住过人。
胡景晖表示,正是由于投资客的出现,改变了普通人的购房预期,造成了市场的恐慌。大量的投资推高了房价,而过快增长的房价又使得很多住房需求过早释放。
“以前打算30岁以后才买房的,看到房价天天涨,也赶紧提前买了。现在很多大学生一毕业就买房,甚至刚读大学,父母就为其在北京买房。”胡景晖说。
在胡景晖看来,购房需求很难说清楚。这其中既有刚性的住房需求,也有改善性和投资保值的需求,还有官员的腐败需求。而面对北京这样一个集中了各种顶尖资源的城市,各地有钱人都有在北京买房的想法。
辽宁营口的C先生在家乡经营一家加工公司,儿子儿媳在北京工作生活。前两年儿子刚结婚时,他给儿子在崇文门附近买了一套婚房。今年年初,他儿子花500万元在朝阳门附近又买下一套房子,把崇文门的房子留给将来到北京的父母或岳父家使用。为了孙子接受优质教育,C先生准备再买一套“学区房”把孙子的户口转过去。
在记者的采访中,类似这样的故事并不少。
在北京师范大学房地产研究中心主任董藩看来,北京的房价肯定会赶上香港,原因就在于相对全国各地有钱人来说,北京的房屋供应太少。
“中国人的首都情节这么重,什么好事都是北京先得,谁不想来北京?谁都觉得自己是人才,谁都有住房需求,房价能不高吗?”董藩说,正是因为北京的特殊性,无数的人口向北京聚集,无数的财富也向北京聚集,高房价是进入北京生活工作的唯一杠杆。
来源:中国青年报 编辑:邓京荆