谁把北京的房价送上了一条快车道？

在任志强看来，北京的房价还会继续上涨，他判断的依据就是商品房的供给出现了短缺，库存量、供应量跟不上销售量。

他这个分析是从供需关系着手的，从这个角度看，对房价产生影响的第一个因素就是土地供给。那我们就先来看一看，北京的住宅用地现在到底有多少？是不是土地在推动房价的暴涨？

今年北京市计划的住宅用地只有1300公顷，比去年减少了24%。在北京市国土局的网站，记者也看到，这1300公顷的住宅用地中，计划用来建商品房的土地只有700公顷，这一数字远远低于2008年的1000公顷、2007年的1200公顷。

中国指数研究院副院长黄瑜：“土地本来就稀缺资源，然后再加上，如果是土地供应量减少的话那么要的人又多的话，如果供给和需求不是很对称的话，对价格肯定自然会起一定的带动作用。”

开发商为了抢地，北京的天价地王也像雨后春笋般冒了出来。那么，北京市为何压缩商品房用地规模，引发出一个个地王？任志强告诉记者，北京为了建设850万平米的保障性住房，而压缩了商品房的用地。

任志强：“你要加保障性住房，另外增加土地指标，你不能在增加保障性住房时候，去挤商品房的土地用地指标，这种挤的办法最后商品房的供给越来越少，投资上不去产量上不去，供不应求的现象越来越严重。”

那么，北京今年为何在增加保障性住房的同时，不另外增加用地指标？中国社科院地产专家尹中立也做出了自己的分析。

尹中立：“土地供应为什么会减少，这与货币政策也有很大关系，因为地方政府有了银行的充足的资金的供给，它就对土地出让金的依赖程度会下降，它就不急于卖土地，所以这也是地方政府今年在如此房地产红火的情况下，土地供应减少的一个很重要的原因。”

住宅用地供应减少的情况下，北京的土地价格一路上涨，根据中国指数研究院的统计，截止到11月23日，北京住宅用地的价格已经达到4933元每平米，同比上涨31%。

任志强：“北京估计今年土地出让金超过800多亿元了，往年连续几年也就500多亿，今年可能要突破800亿，上海也是只完成了50%不到，30%几的土地供应量，但是比原来年初定的360亿的土地出让金，他拿了500多亿，早就完成任务大大超支，那也就说你，如果再把它土地缩小，量缩小的话一样道理，这地还会更贵房子也会更贵。”

中国指数研究院副院长黄瑜：“其实这个各地的土地财政，是已经叫第二财政，大家都以各个城市很多城市都是这样的，有些基本上，能够占到财政大概30%，很多很多城市都能占到，甚至高的话能到70% 80%。”

土地供给减少，开发商高价抢地，市场供需不平衡，把北京的房价送上了一条快车道，一般老百姓的收入难以追上房价上涨的脚步。

这还只是从房地产市场的供需关系来分析房价走势，实际上，我们在调查中发现，一些开发商还通过特殊的销售方式，在抬高房价。

是否个别开发商乘机哄抬房价？

前面我们看到，土地供应的减少在进一步推动北京房价快速上涨。10月份北京商品住宅销售价量齐升，四环内的平均售价达到19750元，四至五环路达到17391元，五至六环路平均售价首次破万，达到10314元。

火爆的楼市是供需关系决定的，但也不排除个别开发商乘机哄抬房价的影响。我们的记者在采访中就遇到有开发商采用了一种早在2006年就被建设部、发改委、工商总局明令禁止的销售手法。他们是怎么干的？

记者注意到11月29日到12月1日，在搜房网上，三里屯soho的均价从每平米4万元上升到42000元，3天时间里每平米涨了2000元，这样的奇迹，三里屯soho是怎么做到的？记者也来到了销售现场。

“18和19层这两个层上保留的东西，一直没卖就想等到今天来售，所以很多客户都没买上。”

这样的说法让记者警觉起来，因为这和国家要打击的捂盘惜售、抬高房价的行为很相似。

“因为咱们公司保留了一部分，当时开盘之前有200多个客户要买，我们就保留了一部分，你像顶层和18层保留了一部分，是这样子的就是不卖保留了，然后等到市场好些就拿出来。”

那么，捂盘的销售方法是否能绑架房价呢，在北京郊区的融科香雪兰溪楼盘，销售人员这样告诉记者。

“今天只开了40套房，就这一小溜，一单元还没开，包括01 03单元都没开。”

销售人员告诉记者，他们一栋楼每次只卖一个单元，要三次才卖完。由于控制了销量，所以大量买房人都要经过排号才有可能买到房。

记者：“1单元什么时候开，知不知道？”

“还没价。”

记者：“开盘得多少钱？”

“开了你们也未必能买得上。”

记者：“为啥？”

“一样，您要是不排队的话，像头前一开盘的时候，提前3天就跟这排队。”

记者：“提前3天排队？”

“对 ，24小时不走。”

销售人员告诉记者，每次开发商只拿出很少的房子推向市场，通过前期宣传，吸引大量的买房人，他们又在这些买房人中挑选第一批顾客前来签约，记者注意到，由于买房人担心失去签约资格，所以往往只能价格上做出让步。

“排完号，还得来再摸号，不见得能买上。”

记者：“还得再摸号，摸什么号？”

“叫你今天来，你不是来了吗，来了之后，一二三四五六七八九十，一共发60个号，卖40个房子，再来抽，看能不能抽着你。”

记者：“再来抽是吧？”

“对。”

记者：“你今天买上了吗？”

“买上了。”

就这样，买房人怀揣着千军万马过独木桥的心理，冲上了开发商设计好的抢房战场，这时，价格已经不是主要因素，能不能买到房才是他们关心的重点。记者在财务室看到，不少幸运者正在交定金，财务人员告诉记者，定金交了，不管买没买房，都不再退。

记者：“定完房子先交两万，是吧，然后再等着签合同。”

“对。”

离开财务室，记者重新来到购房大厅，询问不久后再次开盘的价格。

“一单元要是开了你算算，一单元要是开了15000元每平米。”

记者：“能这么高吗？”

“还真是这样，不开的原因就是为了涨钱。”

记者刚问完，就又有两套房屋卖了出去，销售人员也高兴的表示，中午就可以休息了。

“还有俩，下午可以回去了。”

问你个问题，如果你去菜市场买白菜，品质都一样，你会挑什么样的白菜？那当然会挑最便宜的。可是，如果菜市场所有卖白菜的摊主都把规矩改了呢？比如让你排号，但还不一定能买得上，后面还得抽签，抽中了才有可能买到白菜，这时候你关心什么？那我当然首先会担心能不能买的到，这个时候价格高低已经成了次要的。既然好不容易排到这了，抽到了买白菜的机会，价格高点就高点吧。

所以你看，在自由市场消费者可以自由选择，这家的白菜贵了我就可以买别人家的，白菜价格很难涨起来。但现在换一种捂盘排号抽签的销售方式之后，能不能买到就成了首先考虑的问题，价格反而不重要了。要是北京的菜市场都这么卖白菜、卖萝卜，估计价格也能涨起来。

所以说，开发商在这里玩了一个障眼法，人为制造房源紧张的气氛，从某种程度上说，这就是一种变相的哄抬房价。可是，开发商敢玩这种游戏，还是瞅准了市场供应紧张，房价连续上涨。如果供大于求，房子卖不动，房价走低，它这种游戏也玩不下去。面对疯狂的房价，怎么办？我们来听听学者的意见。

就在房价高涨的同时，国土资源部也推出了《限制用地项目目录2006增补本》，这一目录中，明确规定：宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

尹中立：“你如果成片开发规模太大的话，它就会形成价格垄断，事实上就会形成价格垄断，所以把大批量的土地，分割成几个区域，让几个开发商去，在一个土地上开发，它就会形成价格的竞争，就有利于消费者，这是方向是对的。”

记者注意到，刚刚结束的中央经济工作会议，也要求增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

半小时观察：

就在我们调查北京楼市的时候，我注意到两条与楼市密切相关的新闻。第一条是刚刚结束的中央经济工作会议提出，明年要增加增加对保障性住房支持力度，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强廉租住房等保障性住房建设。另一条新闻是中国社科院最新发布了《2010年经济蓝皮书》表示，目前房价收入比超出合理承受范围，8 5%家庭无能力买房。两相对比，我们既看到管理层已经着眼于改善房地产市场的供需关系，满足更多人的住房要求，也看到这项任务的紧迫性和复杂性。但对房价来说，暴涨和暴跌都不是正常现象，如何让它与百姓收入增长的步伐更合拍？我们还需要更多的办法。

来源：经济半小时 编辑：肖亭