利好政策、强劲需求、投资客入市多个因素成房价飙升“幕后推手”

从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”，优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

21世纪不动产分析师孟奇说，去年受国际金融危机的波及，消费者对楼市发展前景一直处于观望，大量购房需求被抑制，为了暖市，政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台，尤其对二手房影响比较大，在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑，使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放，这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高，而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹，由此导致房价急速上涨。

刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说，在2007年房价疯狂上涨，许多刚性需求的消费者无力购买，到去年楼市开始出现低迷，房价也随之步入调整通道，观望气氛成为了主流。今年初，在利好政策和开发商低价入市策略影响下，压抑许久的刚性需求集中爆发，这使得部分项目得以热销，进而有了提价的底气。

业内人士指出，开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应，进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大额的信贷支持，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以他们才敢于提价销售。

几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影，这次也不利外。记者了解到，投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是，深圳豪宅纷纷开出“豪华价”：一平方米两三万元只是刚起步，七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售，但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓，去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时，引起强烈的质疑，如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。

除了对资源的极度占有，豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快，有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示，买一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅还要涨得快，所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示，正是由于通胀预期加大，投资性置业复苏楼市，才助推了房价的回升。

从“量价齐升”到“价涨量缩”楼市下半年可能上演“变脸”

房价的牛市行情仍在继续，但成交量疲态已开始显露。受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在7月又开始显现，住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势也开始出现转折，各地市场成交开始出现分化。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。业内人士认为，下半年楼市“变脸”的可能性在加大。

中原住宅监测系统数据显示，7月，一线城市住宅成交量出现了下滑势头。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中，深圳7月成交量已是连续第四个月下降，广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市杭州也出现连续第二个月大幅下滑。

8月，成交量下滑的态势并未出现改观。中原住宅监测系统最新数据显示，8月中原所监测的九个城市住宅成交量，今年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。

其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被监测的大部分城市成交出现下滑，其中深圳最为显著，为今年二月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套，比上周减少576套，环比下降四成。其次为成都，下降14%。其余成交出现下滑的城市，包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。

李耀智说，现在看房人数确实减少很多，业主没有再涨价，但是也没有抛盘，双方进入了僵持期，中介压力越来越大。自住客如果越来越少的话，风险就会很大。李耀智说，一般说的调整是有价无市，目前来看还没到这个程度，主要看二套房贷政策是否转向，目前银行仍在靠优惠抢客户。

深圳大学国际金融研究所所长国世平称，货币政策一旦真正从紧，大批房子可能以低于预期的价格冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，香港和日本都曾有这样的教训。

业内人士认为，住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高，这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬，商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放，住宅市场或将面临新一轮调整。因此，预计以后几个月，政策干预的可能性将逐步增强。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，3至8月市场偏热，成交量非常大，已经透支了“金九银十”的能量，楼市恐难再现热潮。其中，一线城市年度成交量高点是6月，下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月，下半年价格可能依然坚挺，但明年一季度有可能止涨，快的话年底就有可能出现涨不动的情况。

和悲观的预测相比，深圳社科院房地产与运营中心主任高海燕表示，在当前背景下，今年年底出台实质性的政策来改变楼市的可能性不大。他分析说，大部分人买房的需求都是刚性需求，投资客不像去年那么集中，所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程，但是房价不会大起大落。

编辑：宁波 来源：经济参考报（记者 李佳鹏 彭勇 实习生 郑文刚）